Что такое ипотека и ипотечный кредит, как правильно оформить ипотеку, документы, специальные программы, субсидии советы и примеры из жизни

Что нужно для получения ипотеки — основные документы

Главная головная боль в получении ипотеки — сбор документов. На самом деле нельзя точно сказать, какие именно понадобятся документы. Всё зависит от условий выбранного банка, поэтому точный перечень уточнять нужно у тамошних специалистов. Хотя в целом можно выделить общий перечень документов, которые понадобятся в любом случае:

  • Заявление на выдачу ипотечного кредита (сегодня можно подавать онлайн прямо на сайте банка);
  • Заполненная анкета от банка (заполняется с менеджером в отделении банка);
  • Заверенные копии паспорта, ИНН и свидетельства о пенсионном страховании;
  • Заверенная копия военного билета (для мужчин до 27 лет);
  • Копия трудовой книжки;
  • Справка 2-НДФЛ (для подтверждения уровня дохода);
  • Если есть счёт в банке, можно взять выписку о его наличии.

При личной встрече с менеджером банка кроме копий нужно иметь при себе и оригиналы удостоверяющих документов.

Кроме того, многие банки на полном серьёзе могут потребовать справки об отсутствии уголовной судимости, а также о том что заёмщик не состоит на учёте у нарколога и психиатра. Для семьи, имеющий официальный статус, нужна заверенная копия брачного договора, а при наличии детей понадобится также и копия свидетельства о рождении (тоже заверенная).

Ещё нужно учитывать, что если в качестве заёмщика выступает семья, то супруги получают статус созаёмщиков. Это значит, что каждому из них нужно собирать свой пакет документов. С одной стороны, это минус, поскольку заметно добавляется хлопот и бумажной волокиты. Но с другой — при оформлении ипотеки в банке учитывается общий семейный доход, что уже становится весомым преимуществом. Ведь чем выше общий доход семьи по сравнению с суммой месячного платежа, тем больше шансов получить «добро» от банка.

Без первоначального взноса

Практически каждое банковское учреждение России имеет в своем портфеле ипотечную программу без первоначального взноса. Но как показывает практика, процесс их оформления имеет большое количество нюансов, в связи, с чем одобряются такие кредиты очень редко.

Основные виды кредитования

Все кредитные отношения имеют ряд общий признаков, по которым можно выделить основные виды кредитования в современной экономической системе:

  • Виды кредитов могут различаться в зависимости от сроков. В международной классификации признают следующие три вида кредитов, сроки каждого из которых также могут различаться, в зависимости от страны: долгосрочный, среднесрочный и краткосрочный кредит.
  • Количество кредиторов также может меняться. Существуют кредиты с одним кредитором, кредиты за счет банковских консорциумов (объединений) и кредиты синдицированные (за счет третьего лица).

Кредиты могут предоставляться в нескольких формах – моновалютной (рублевые, долларовые), бивалютные (в двух валютах) и мультивалютные (в нескольких валютах).

Виды ипотеки и их суть

Всего, можно выделить четыре крупных категории кредитов на жилье:

  • Стандартная ипотека;
  • Социальные программы;
  • Жилищное кредитование по специальной программе «Молодая семья»;
  • Военная ипотека.

Виды ипотеки с господдержкой

Отдельно следует выделить жилищные, ипотечные программы с государственной поддержкой. Наибольшего внимания среди них заслуживает социальная ипотека, которая была разработана с целью обеспечения доступным жильем граждан, чей официальный доход не позволяет не только приобрести квартиру, но и оформить обычный ипотечный займ. Также при поддержке государства сегодня оформляются кредиты для молодых семей и военных-контрактников.

Виды ипотечных программ

Классификация ипотечных кредитов осуществляется в первую очередь на основании объекта, который заемщик планирует приобрести, а также на основании порядка уплаты взноса и процентных ставок.

https://www.youtube.com/watch?v=Or-3bnny3NU

Постоянный ипотечный кредит — это стандартная схема оплаты процентов, со стандартными условиями и требованиями к заемщику. Вот самые популярные программы, которые предлагаются современным заемщикам. Каждый жилищный кредит характеризуется своими особенностями и преимуществами. Предварительно опираясь на рейтинг нужно выбрать банк, а потом выбрать оптимальный вариант кредитования из многих предложенных.

Военная ипотека

Программа «Военная ипотека» представляет собой накопительную систему обеспечения собственным жильем военнослужащих. Особенность таких займов заключается в том, что при заключении первого контракта государство начинает ежегодно отчислять военному определенную сумму, порядка 250 тысяч в год. Воспользоваться накопленной суммой можно по истечении старого контракта и при подписании нового.

Для пенсионеров

Многие банки готовы работать с пенсионерами, также как и с любыми другими категориями заемщиков. Охотнее всего кредитные учреждения выдают ипотечные займы семейным парам, работающим пенсионерам и людям пенсионного возраста, готовым привлекать созаемщиков и поручителей. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита составляет 75 лет. Особенности ипотеки для пенсионеров выглядят следующим образом:

  • Небольшой срок кредитования.
  • Небольшая сумма займа.
  • Высокий ежемесячный доход.
  • Наличие в собственности недвижимости имущества.
  • Обязательное наличие двух-трех поручителей.

Ипотека по 6% с господдержкой

С 1 января 2020 года в силу вступил закон о льготном ипотечном кредитовании со ставкой 6% годовых для тех россиян, у которых в текущем году родился второй или третий ребенок. Государство готово поддержать такие семьи, и предоставляет возможность улучшить собственные жилищные условия, при этом оплата части процентов по ипотеке будет осуществляться из бюджета.

Ипотечное кредитование молодых семей

Что представляет собой данный вид ипотеки? В России это фактически то же, что социальная ипотека, однако, целевой аудиторией в данном случае являются молодые семьи (возраст молодожёнов — до 35 лет). Нужно отметить, что никаких особых льгот этот вид ипотеки не предполагает. Преимущество перед обычными программами заключается только в предоставлении некоторых государственных субсидий, а также расширенных возможностях по использованию материнского капитала.

Как получить ипотеку и кому её нужно брать

Получение займа в банке — дело непростое и даже если это ипотечный кредит, суть не меняется. Финансовые организации выдвигают много требований. Основные из них — это:

  1. Возраст. Оптимальные временные рамки на момент получения и погашения ипотеки — 21–65 лет.
  2. Работа. Стандартное требование состоит в том, чтобы заёмщик имел стабильную работу (не менее полугода на последнем месте).
  3. Доход. Для того чтобы понравиться банку нужно иметь доход, превышающий сумму месячного платежа как минимум в 2–2,5 раза. Впрочем, здесь учитывается заработок не только заёмщика, но и других членов семьи.
  4. Поручители. Сегодня это требования является нечастым и выдвигается в основном тогда, когда речь идёт о слишком больших суммах или банк сомневается в стабильности доходов заёмщика.

В рекламных проспектах всё, конечно, выглядит гораздо более привлекательно. Банки наперебой заявляют, что готовы кредитовать по ипотеке всех желающих, начиная с 18 лет, без первоначального взноса и даже без справки о доходах. Но на деле всё это является не более, чем хитрой маркетинговой уловкой. Если учесть опыт тех, кто уже успешно открыл ипотеку, можно получить портрет идеального соискателя, который отвечает следующим критериям:

  • Может предоставить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей стоимости приобретаемого жилья;
  • Имеет официальную зарплату, превышающую месячный платёж как минимум в 2,5 раза;
  • Оформляет ипотеку на квартиру, а не на покупку земельного участка или частный дом;
  • Обладает иной недвижимостью, которой владеет по праву собственности (даже если по условиям ипотеки, закладывать её не нужно);
  • Не имеет непогашенных долговых обязательств и не выступает поручителем по другим кредитам;
  • Трудится на последнем месте работы не менее 2–3 лет.

Также плюсом будет наличие платёжеспособных поручителей (не требуется, но желательно).

На гараж и место для автомобиля

Гаражные программы ипотечного жилищного кредитования могут предложить далеко не все банки. Это объясняется тем фактом, что оценить ликвидность такой недвижимости бывает очень сложно, кроме того, в качестве залога по кредиту необходимо предоставить собственное жилье.

Размер первоначального взноса по ипотеке на гараж или машино-место может достигать 40%, кредит выдается под 9–11% годовых, на срок от 5 до 10 лет.

Обслуживание и закрытие ипотеки

На протяжении всего срока действия ипотечного договора, заёмщик должен осуществлять следующие мероприятия:

  • Вносить платежи;
  • Вести учёт кредитных операций;
  • Рассчитывать и зачислять страховые взносы.

После внесения последнего обязательного платежа и погашения всей суммы обязательств, ипотечная сделка считается закрытой. Кредитный счёт заёмщика обнуляется, а имущество перестаёт быть залоговым. После окончания ипотеки, об этом автоматически делается запись в Госреестре.

Отличия ипотеки

От других форм кредитования, ипотека отличается следующими признаками:

  • Её деятельность регулируется отдельными федеральными законами;
  • Ипотека имеет строго целевой характер (если кредит оформлен на квартиру, его нельзя потратить деньги на покупку предметов роскоши, путешествия или другие вещи);
  • Кредитование рассчитано на длительные сроки (от 7–10 до 50 лет);
  • Проценты по ставке являются более низкими по сравнению с обычными кредитами.

В принципе на Западе ипотека может оформляться на что угодно (учёба, покупка бизнес-инфраструктуры и т. д.), но в России она в 95% случаев связана именно с покупкой жилья. Предложений от банков по другим программам ипотечного кредитования практически нет.

Помощь и советы

Прибегая к опыту тех, кто успешно воспользовался ипотечными программами, можно выделить такие важные моменты:

  • Занимать средства той валюте, в которой они зарабатываются. Это «золотое правило» любых займов. Поэтому, если потенциальный заёмщик получает доход в рублях, занимать нужно тоже только в рублях. В ином случае внезапные курсовые колебания могут сильно увеличить затрат. Отличный пример — кризис 2008–2009 годов, который разбил планы многих валютных заёмщиков.
  • Брать в меру. Опытные финансисты рекомендуют формировать условия ипотеки таким образом, чтобы платежи отнимали не больше 30% семейного дохода. Можно и 50%, но это уже критический порог, связанный с кучей рисков. Если выплаты по ипотеке превышают 50%, это, как правило, заканчивается плачевно. Ведь любая нештатная ситуация (болезнь одного из членов семьи, потеря работы и т. д.) заканчивается просрочками, судами, разборками с коллекторами, уплатой штрафов, а в самом худшем варианте — отчуждением заветных квадратных метров и принудительным выселением.
  • Выбирать адекватные кредитные программы. К примеру, живя с родителями или ютясь в однушке на окраине, не стоит сразу замахиваться на пятикомнатные апартаменты в центре, за которые нужно платить 50 лет. Разумнее будет сперва ограничиться, к примеру, двухкомнатной квартирой в более или менее благополучном районе. Выплатив ипотеку (обычно на средние варианты затрачивается до 7–10 лет) и заработав положительную кредитную историю, по мере надобности можно продать квартиру. Это даст возможность заключить новый ипотечный договор уже на гораздо более выгодных условиях, при этом обладая солидной финансовой подушкой.
  • Тщательно изучать условия договора. Особое внимание нужно уделить дополнительным расходам. Если по отдельности они представляют собой сущие мелочи, то в общей сумме может набежать солидный процент к основному платежу. Чаще всего деньги «утекают» через различные страховые программы, которые прописаны мелким шрифтом в договоре и прилагаются к основному договору. Причём очень часто заёмщику даже «забывают» о них сообщить.
  • Вовремя оплачивать долг. Платёж лучше вносить заблаговременно (не позднее чем за 2–3 рабочих дня до окончательной даты). Банку все равно какая просрочка по платежу — 1 день или 1 месяц. Если факт просрочки есть, он тут же вноситься в базу, а это не только штраф, но и негативная отметка в кредитной истории.
  • Формировать «финансовую подушку». Очень желательно формировать свой семейный бюджет так, чтобы откладывать денежный запас, которого хватит на погашение нескольких платежей по ипотеке. Это позволит достичь максимальной финансовой устойчивости и без проблем пережить мелкие жизненные трудности. Если накопленные средства из данной «финансовой подушки» так и не были потрачены, их можно пустить на досрочное погашение ипотеки.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин.

Программы жилищного кредитования

Порядка половины всех ипотечных займов сегодня выдается такими банками как Сбербанк, ВТБ, Альфа Банк и СКБ Банк. Специальные банковские займы могут предполагать выдаваться как с господдержкой и участием средств государства, так и без них. В последнем случае заемщикам придется рассчитывать исключительно на себя при погашении кредита.

При рассмотрении заявления на выдачу займа и определении годовой процентной ставке банк вправе использовать собственные параметры расчета. Так, например, некоторые финансовые учреждения, готовы снизить процентную ставку заемщикам, которые получают заработную плату на карту банка. Также на определенные послабления могут рассчитывать держатели вкладов и заемщики, имеющие хорошую кредитную историю.

С материнским капиталом

В последние годы все большей популярностью пользуются программы ипотечного кредитования с возможностью использования материнского капитала. Действующее законодательство разрешает направлять средства материнского капитала на оплату первоначального взноса по ипотеке или разовое внесение средств для оплаты основного долга по кредиту.

Социальная

Ипотечное кредитование на социальной основе – это государственная программа, которую реализуют на уровне субъектов. По сути, это объединение нескольких программ, связанных с поддержкой населения непосредственно от государства. Такая ипотека может быть пяти основных видов:

  1. Ипотека в банках и партнерах АИЖК.
  2. Жилье для российских семей.
  3. Молодая семья.
  4. Региональные субсидии.
  5. Программы поддержки военных и материнский капитал.

Помощь государства при данной форме кредитования может быть равна 10-50% от общей стоимости недвижимости. Многие региональные субсидии могут гасить до 100% от стоимости, а от заемщика потребуется оплачивать только проценты. Молодым семьям государство предлагает погашение 30% от стоимости.

Для получения подобной формы кредита характерны определенные условия – минимальная процентная ставка 7,55%, минимальный взнос 10%, более долговременный срок платежа, возможна отсрочка платежа от 2 до 3 лет. Что касается получателей социальной ипотеки, то это могут быть многодетные семьи, инвалиды, молодые семьи, где родителям не более 35 лет, определенные категории врачей и ученых, молодые специалисты, сотрудники культуры, малоимущие, ветераны боевых действий.

Социальная ипотека

Вид ипотеки, рассчитанный прежде всего на социально незащищённую часть населения, которая числится в очереди на получение жилья. К таковым относятся:

  • Многодетные молодые семьи (от двух детей и более);
  • Выдающиеся деятели спорта и культуры;
  • Ветераны;
  • Научные работники государственных учреждений;
  • Сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Социальной ипотека называется потому, что в данном случае государство выступает своего рода гарантом выполнения обязательств перед банком и осуществляет финансовую поддержку заёмщиков. Социальный заём может субсидироваться несколькими способами:

  • Продажа государственного жилья по заниженной цене;
  • Компенсации по самим кредитным платежам;
  • Предоставление субсидии на часть суммы залога.

Решение о том, какая именно форма социальной ипотеки будет использована в том или ином регионе, принимают местные власти.

Специальные программы

Банки предлагают заемщикам стандартные и специальные (льготные) программы. Льготные предназначены для отдельных категорий граждан или отдельных видов жилья. Их отличает пониженная ставка процентов. Это возможно за счет господдержки или договора банка с застройщиком.

Стандартные программы банков россии

Несмотря на то, что рынок ипотечного кредитования России имеет сравнительно небольшую историю, которая берет свое начало в середине девяностых годов прошлого столетия, займы на приобретения недвижимости пользуются популярностью среди россиян. Стандартные предложения отечественных банков включают в себя средневзвешенную ставку, которая в текущем году составила 9,75% годовых, первоначальный взнос от 10 до 15 процентов от суммы займа и срок кредитования от 10 до 15 лет. Однако, существует целый ряд продуктов, отличающихся от привычных стандартов.

Этап #3: поиск жилья

Обычно на это дается 3 месяца. Подобрав приемлемый вариант недвижимости, заемщик собирает на него документы и приносит в банк для одобрения.

Независимая оценочная компания проводит оценку стоимости жилья и выдает заключение.

Объект проверяет юридическая служба банка и тоже составляет заключение.

Этап #4: решение по ипотеке

Все документы на заемщика и по залогу (приобретаемая недвижимость) собирают вместе. Их рассматривает кредитный комитет с представителем страховой организации и принимается окончательное решение по ипотеке.

Этап #6: госрегистрация

Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование