Для чего нужна оценка квартиры? Как всё это происходит? Как её заказать? — ООО “ФАКТОР” Оценочная компания — г. Санкт-Петербург

Внешние факторы

В эту группу может входить: состояние рынка недвижимости в регионе расположения объекта (объем рынка, динамика спроса и предложения, колебания цен и т.д).  Сюда же можно отнести общее состояние экономики (подъем, спад, кризис) и политическую обстановку в государстве.

Классификация факторов влияющих на стоимость недвижимости при оценке

В первую очередь их можно условно разделить на три группы:

  • Физические;
  • Правовые;
  • Экономические.

Определение стоимости комнаты

Факторы, влияющие на стоимость комнаты, во многом такие же, как т факторы, влияющие на цену квартиры.  Но есть и свои, специфические факторы. Так, причинами, способными значительно снизить или увеличить цену комнаты в коммунальной квартире, могут быть:

  • Число комнат в квартире,
  • Количество лиц, проживающих в соседних комнатах, их социальное положение,
  • Число  лицевых счетов,
  • Площадь комнаты,
  • Состояние комнаты, а также мест  общего пользования в квартире,
  • Размеры кухни,
  • Согласие соседей на продажу комнаты,
  • Каким путем получено право собственности на комнату: путем приватизации, купли комнаты или доли квартиры,
  • В случае владения комнатой как долей квартиры важным является факт определения порядка пользования комнатой.

Определение стоимости  земельного участка

Специфическими являются и некоторые факторы, способные повлиять на рыночную стоимость земельного участка. Перечислим основные из них:

  • Целевое назначение земли,
  • Возможность перевода в другую категорию. Наличие такой возможности может значительно увеличит стоимость земли,
  • Удаленность от города и крупных трасс,
  • Наличие поблизости водоемов,
  • Физические характеристики участка, его размеры, состав почв,
  • Наличие строений на оцениваемом участке,
  • Варианты эксплуатации близлежащих участков, их целевое и фактическое назначение,
  • Наличие инженерных сетей на участке или возможность подключения к ним,
  • Наличие ограничений, обременений или сервитутов при пользовании землей.

Определение цены загородного дома

Здесь на величину стоимости дополнительно к универсальным факторам могут влиять следующие моменты:

  • Категория земли, на которой расположен дом: ИЖС, садоводство,
  • Состояние подъездных путей,
  • Материал, из которого построен дом, год постройки,
  • Состояние дома,
  • Площадь дома, этажность,
  • Благоустройство придомового участка,
  • Наличие инженерных коммуникаций на участке, в доме,
  • Тип поселения: поселок, деревня, коттеджный поселок,
  • Уровень безопасности поселка и дома: наличие охраны,  КПП в поселке, наличие системы видеонаблюдения в доме,
  • Обеспеченность поселения объектами инфраструктуры,
  • Удаленность поселения от города,
  • Экология в районе,
  • Близость лесных массивов и водоемов.

Как видно из вышеописанного, цена любого объекта недвижимого имущества складывается из целого ряда факторов. И при оценке каждого объекта, будь то квартира, дом или земля, надо учитывать не только общие факторы, но и специфические моменты, присущие отдельному виду недвижимого имущества. И вот здесь задачей опытного оценщика становится правильное, максимально точное определение рыночной стоимости недвижимости.

Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:

Оценка квартиры-студии 3000 рублей
Оценка однокомнатной квартиры 3300 рублей
Оценка двухкомнатной квартиры 3500 рублей
Оценка трехкомнатной квартиры 3800 рублей
Оценка дома от 8000 рублей

Факторы, влияющие на изменение стоимости всех объектов недвижимости

На величину стоимости любых объектов недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

  • Местоположение.  Этот фактор включает в себя престижность района, удаленность от метро  и оживленных автомагистралей,  наличие рядом промышленных производств и др. Чем престижнее район, чем ближе расположено метро, тем выше и стоимость оцениваемой недвижимости. Наличие рядом промышленных предприятий снизит цену, а отсутствие – поднимет.
  • Транспортная доступность. Чем больше возможностей быстро доехать до объекта недвижимости, тем выше его стоимость.
  • Развитость инфраструктуры. Чем больше поблизости от оцениваемой недвижимости объектов социального и торгового значения, тем выше стоимость недвижимости. Близкое расположение детских садов и школы , а также продовольственных магазинов повышает цену квартиры или дома.
  • Размеры оцениваемого объекта.  Чем больше площадь объекта недвижимости, тем выше цена.
  • Экологическая обстановка. Чем лучше экология, тем положительнее это сказывается на стоимости недвижимости.
  • Ситуация на рынке. Уровень спроса и предложения, их соотношение и прогнозы на будущие изменения на рынке могут существенно поднять или, наоборот, снизить цену за квадратный метр недвижимости.
  • Состояние недвижимости. Наличие ремонта увеличивает стоимость объекта.  Значение также имеет и хорошее состояние подъезда, благоустройство придомовой территории.

НО: необходимо учитывать, за выполненный ремонт продавец недвижимости не получит, скорее всего, и половину суммы, на этот ремонт потраченной. Наличие ремонта позволяет быстрее найти покупателя на дом или квартиру.Рассмотрим более подробно и  факторы, имеющие значение для определенных видов недвижимого имущества.

Факторы, повышающие цену:

  • Средние этажи,
  • Наличие лифта в пятиэтажном доме,
  • Наличие отдельного грузового лифта в многоэтажном доме,
  • Размеры кухни более 8 кв.м.,
  • Наличие изолированных комнат,
  • Квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны),
  • Наличие лоджии или балкона (застекленный балкон или лоджия – тоже плюс),
  • Квадратная форма комнат,
  • Благоустройство придомовой территории (наличие хороших площадок для детских игр и занятий спортом),
  • Хорошее состояние подъезда и квартиры, наличие ремонта,
  • Уровень безопасности. Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения.
  • Наличие просторной парковки возле дома,
  • Близкое расположение парков или зеленых зон,
  • Панорамный вид из окон,
  • Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом,
  • Год постройки – новостройка, «сталинка», «старый фонд».

Факторы, снижающие стоимость:

  • Расположение на 1-ом этаже – понижение стоимости на 3-12%,
  • Расположение на 2-ом или последнем (само верхнем) этаже – снижение стоимости  на 2-5%,
  • Наличие смежных комнат,
  • Совмещенный санузел,
  • Маленькая по площади кухня,
  • Плохое состояние квартиры, отсутствие ремонта влечет снижение цены на 3-10%,
  • Некрасивый вид из окна (на промышленные производства, стену соседнего дома или на шумную улицу) способен уменьшить стоимость на 2-7%,
  • Промышленный район или район  с плохой экологией,
  • Большая удаленность от метро,
  • Большое предложение аналогичных объектов на рынке (особенно в том же районе города, что и оцениваемый объект)
  • Дом, в котором находится квартира, является панельным,
  • Год постройки – «хрущевка», «брежневские дома».

Экономические факторы

Экономическими факторами при оценке могут выступать доходы или расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Например налог на землю (если речь идет о земельном участке), стоимость содержания или потенциальный доход с аренды (для объекта коммерческой недвижимости). Также экономическим фактором может являть стоимость восстановления или ремонта (если объект нуждается в ремонте или восстановлении).

Этап 1. постановка задания на оценку

Заданием на оценку включает следующие параметры:

🔍 цель оценки;

🔍 вид стоимости, которую нужно определить;

🔍 установление имущественных прав, которые оценивают;

🔍 дату проведения оценки.

На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов. Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.

Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость.

Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов. Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.

На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:

🖋 поэтажный план, технических план;

🖋 техническую документацию;

🖋 кадастровый паспорт;

🖋 выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;

🖋 технический паспорт, если есть.

Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы. Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.

Этап 2. подписание договора

После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.

Этап 3. сбор информации

Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.

Этап 4. расчет стоимости

На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости: подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.

Этап 5. учет условий

Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше.

Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет.

Этап 6. формирование отчета

На последнем этапе специалист формирует оценочный отчет, который и передает клиенту. Согласно законодательству, отчет должен быть сшит и пронумерован. В документе обязательно должны быть следующие сведения:

▪ основные факты и выводы;

▪ задание на оценку, которое соответствует законам и федеральным стандартам;

▪ сведения о заказчике и оценщике;

▪ допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик;

▪ стандарты оценочной деятельности;

▪ описание объекта оценки со ссылками на документы, которые устанавливают его количественные и качественные характеристики;

▪ анализ рынка и других внешних факторов, которые влияют на стоимость;

▪ описание процесса оценки;

▪ согласование результатов;

▪ приложение к отчету с копиями документов, которые использовал оценщик.

Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, они все и руководитель оценочной компании должны поставить подписи и печати.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование