Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием

Что такое пожизненная рента квартиры?

Двухстороннее возмездное соглашение, по которому хозяин квартиры передает ее во владение другому собственнику в обмен на пожизненное материальное обеспечение с его стороны и, нередко, уход за собой. Какая сумма и с какой регулярностью будет выплачиваться, каковы условия содержания бывшего владельца новым хозяином — все детали прописываются в договоре ренты.

Возможна ли продажа квартиры?

После получения выписки из ЕГРН на полученную по соглашению ренты недвижимость с обременением, рентоплательщик может распоряжаться недвижимостью, вплоть до ее продажи. Только есть одна проблемка: без разрешения рентополучателя сделать это не получится, необходимо его согласие.А это значит, с ним надо договориться. Какие варианты доступны?

Согласовать продажу, переназначив плательщика на покупателя такого обремененного жилья. Потребуется заверенное в нотариате согласие рентополучателя.

Продать «квадраты» рентополучателя, переселив его в аналогичную другую квартиру с сохранением прежнего обременения, то есть в жизни получателя получателя в плане поступления регулярных платежей ничего не изменится, поменяется лишь место жительства.

Выделяется ли обязательная доля при ренте?

Договор ренты, в отличие от завещания, лишает наследников рентополучателя возможности рассчитывать на обязательную долю. Ведь жилое помещение передается рентоплательщику за деньги. Факт получения денег для решения вопросов пожизненного содержания с иждивением налицо (есть чеки, выписки с банковских счетов и пр. финотчетность) и оспорить недовольными родственниками будет сложно.

Государственная форма пожизненной ренты

Уже несколько лет как пожизненную ренту можно оформить не только с частниками, но и с государством. Правда, пока только в Москве и Петербурге.Одиноким старикам с нищенской пенсией это предложение подходит лучше всего: связываться с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком.Но не каждый сможет это сделать, так как существуют существенные ограничения.

Претендент, кроме того, должен быть старше семидесяти пяти лет, а супруга старика — его одногодка либо старше.

Есть требования и к квартире, передаваемой в ренту:

  • государство выкупит целые квартиры, комнату отдать в ренту нельзя;
  • жилье, расположенное за городскими окраинами, не рассматривается;
  • не интересны государству и аварийные дома, а также квартиры с обременением.

Если претендент и его квартира удовлетворяет выставленные требования, составляется договор. Чиновники перечисляют на счет старика сразу десять процентов от стоимости квартиры. В расчет идет рыночная стоимость. Жильё отходит к государству. Окончательно и бесповоротно. Наследники не будут оспаривать договор, судиться с системой захочет разве что сумасшедший. У самого старика отсудить квартиру у чиновников обратно тоже получится вряд ли.

Кроме разовой десятипроцентной выплаты, старику будут платить ежемесячно по два прожиточных минимума, выминусовывая тринадцатипроцентный НДФЛ. В отличие от соглашения с физическим лицом, оплачивать ЖКУ старику, отдавшему жильё в ренту стране, придется самому.

Расходы, связанные с оформлением сделки, государство со старика взыскивать не станет. Организацией, куда нужно обращаться в Санкт-Петербурге по вопросам пожизненной ренты, именуется ГБУ «Горжилобмен». Вопрос решается в течение пятидесяти дней.

Отечественные законодатели уже не первый год разрабатывают законопроект, который разрешает государственную ренту по всей стране. Когда он будет принят и в каком виде, пока неизвестно.

Документы для договора ренты

  • Документация о праве собственности на недвижимость: выписка из ЕГРН, паспорт на квартиру, справка об оценочной стоимости жилья и т. д.;
  • Справка об отсутствии задолженности по налогу, которым облагается квартира;
  • Документы, подтверждающие личности участников рентных отношений;
  • Договор ренты или пожизненного содержания в 3 экземплярах.

Кстати, мы также рекомендуем приложить к договору справку из психоневрологического диспансера в отношении получателя аренды. Хотя этот документ нигде не значится, в случае, если наследники захотят оспорить договор ренты, она пригодится.

В зависимости от того, какой конкретно тип сделки вы выбираете, список необходимых документов может разниться. Лучше проконсультироваться со специалистом в области юриспруденции перед подачей документов.

Документы для проведения регистрации в росреестре

Нотариально удостоверенное соглашение, надо сопроводить следующими бумагами:

  • заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
  • гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
  • письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры и, соответственно, ее получение;
  • правоустанавливающими документами;
  • копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
  • справкой о стоимости квартиры;
  • кадастровым паспортом с экспликацией;
  • оплаченной квитанцией госпошлины (2000 рублей).

Как выплачиваются средства?

Условия денежных траншей излагаются в рентном соглашении. Это может быть:

  • перевод на банковский счет;
  • почтовый перевод;
  • передача наличных под официальную расписку;
  • перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть договор по надуманным причинам.

Как доказать добросовестное исполнение договора?

Только неоспоримыми доказательствами плательщик ренты может подтвердить суду свою лояльность к контрагенту. О которых нужно заботиться постоянно в процессе выполнения условий сделки. Не надо стесняться брать у старика расписки за все полученные им суммы и отдельно о том, что он не имеет никаких претензий к рентоплательщику.

Все чеки за понесенные расходы на обеспечение старика пищей, одеждой, лекарствами, тоже нужно хранить, систематизировав их для удобства по месяцам. На каждом, для пущей убедительности, должна стоять подпись старика. Деньги лучше переводить безналично, на счет. Тогда проще подтвердить расходы, просто заказав выписку со счета за определенный период.

Кто может оформлять?

Сделки с рентой в качестве плательщика позволяется заключать совершеннолетнему, дееспособному соотечественнику. Будь он по правовому статусу хоть физическим, хоть юридическим лицом. Вторую сторону соглашения представляют только обычные граждане, не состоящие на учете у психиатра и нарколога. При этом:

  • получатель ренты обязательно собственник жилого помещения, у него есть на то все подтверждающие бумаги;
  • жильё свободно от каких-либо обременений — залогов, арестов, ипотек и пр.;
  • квартира не должна быть уже кому-то завещана.

Налогообложение сделки

Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю.Однако существует налоговая льгота — имущественный вычет для собственника, если не нарушаются условия п. 2 ст.220 НКРФ. Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться.

Нюансы договора

С течением времени рента с пожизненным проживанием и содержанием нередко становится способом сэкономить на удовлетворении нужд «квартиранта». Плательщик ренты начинает покупать более дешевые продукты и медикаменты. Заметив это, дедуля справедливо требует восстановления к себе должного отношения. Если же «покровитель» противится этому, возражая, мол, вы, батенька, из берегов выходите, рентный контракт вполне может быть расторгнут по инициативе старика.Поэтому условия рентного соглашения лучше усилить следующими важными пунктами:

  • явно указать общую стоимость квартиры, кадастровый ценник лучше не использовать, а ставить рыночный;
  • вписать весь список услуг и обязанностей плательщика и их оценочную ежемесячную стоимость.

Просуммировав в конце месяца (квартала, полугодия, года) все чеки и сопоставив с пунктами контракта, легко доказать в суде допущенные «покровителем» нарушения.

Оформление постоянной или пожизненной ренты на квартиру

Рассказываем, какие документы нужно собрать и как оформить ренту на квартиру.

Расторжение по инициативе получателя

Возможно только в судебном порядке. Причин для принудительного расторжения сделки у старика может быть несколько:

  • реальные выплаты систематически не совпадают с установленным графиком, то есть постоянно просрочиваются;
  • платежи в течение нескольких месяцев не приходят вообще;
  • контрагент, грубо нарушая договорные обязательства, не заботится о пожилом человеке и не содержит его.

Чтобы защитить себя от подобных казусов, добропорядочный плательщик ренты фиксирует все траты, сохраняя чеки, квитанции, расписки. Если их наличие убедит судью в том, что дедуля «пошутить изволил», в иске ему будет отказано.

Расторжение соглашения о ренте по взаимному согласию

Расторгнуть договор можно при участии нотариуса или по судебному решению. О желании прекратить отношения стороны уведомляют друг друга официальным письмом с доставкой и уведомлением о вручении, или лично посетив оппонента. В письме предлагается решить вопрос мирным путем, обговорив все нюансы приватно, чтобы потом расторгнуть контракт уже с нотариусом.

Не вышло мирно? Единственная дорога к разруливанию ситуации лежит через дворец правосудия.

Регистрация соглашения в росреестре

В региональное отделение Росреестра приходят оба участника. Допускается прислать вместо себя уполномоченных представителей с доверенностью.Договор о пожизненном содержании приносят в трех экземплярах. Спустя, максимум, десять дней рентоплательщику вручат выписку ЕГРН, в которой он значится собственником квартиры с обременением. Снять его в будущем можно, предъявив в Росреестр справку о смерти рентополучателя.

Риски договора ренты

  • Мошенничество. Риск связаться с недобросовестным получателем и плательщиком ренты, к сожалению, есть всегда;
  • Неограниченность срока действия договора. Актуально для пожизненной ренты. К сожалению, может случиться и так, что вторая сторона договора умирает раньше получателя ренты. Тогда все усилия и деньги оказываются потрачены впустую;
  • Конфликт с наследниками. После смерти рентополучателя наследники могут активизироваться и попытаться оспорить договор. Даже если в конечном счете суд примет вашу сторону, все «прелести» судебных тяжб вам все равно обеспечены;
  • Капризный получатель. Не секрет, что пожилые люди могут быть несколько капризными и требовательными. Если получателю ренты покажется, что вы недостаточно качественно выполняете свои обязательства, даже если это не так, он может попытаться разорвать договор. Хорошая новость: сделать это не так уж и просто.

Сколько стоит оформить ренту?

Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:

  • работа юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
  • получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право собственника ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
  • обязательное заверение нотариусом. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
  • оплата действий специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
  • государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. 2000 рублей.

Страхование рисков

Сегодня все чаще подобные сделки совершаются с участием страхового агента: поскольку предприятие рискованное для обеих сторон, а страховой полис позволить минимизировать потери при расторжении сделки:

  • доказана вина рентоплательщика в уклонении от выполнения условий соглашения? Страховщик возместит ущерб получателю ренты;
  • рентополучатель умер, но недвижимость в силу каких-либо обстоятельств собственностью второй стороны сделки не стала? Страховку выплатят плательщику ренты.

Условия и предмет договора

Предметом сделки пожизненной ренты одновременно выступают, собственно, сама квартира и рентная плата по договору. В ренту собственники передают любое, никем и ничем не обремененное имущество: от мотоцикла до квартиры. Нужно лишь собрать все необходимые документы.

Каких-то специальных требований ГКРФ к рентным соглашениям не оговаривает. Ведь, по сути, что такое рента на квартиру? Это растянутая во времени продажа или дарение с иждивением. Поэтому контракт содержит практически те же информационные блоки, что можно увидеть в любой дарственной или купчей.

Но специфические отличия все же имеются.Рентное соглашение состоит из таких разделов:

  1. Вступление. Место для представления участников: сначала паспортные данные (ФИО, прописка, серия и номер) получателя ренты, затем плательщика ренты.
  2. Содержательная часть. Здесь прописывают список обязательств. Получатель ренты передаёт в собственность плательщику своё жилое помещение , взамен на регулярные рентные выплаты до самой его смерти.
  3. Обязанности участников. Это основная часть соглашения. Здесь приводят адрес местонахождения, этаж, метраж, год постройки и пр. Вписывают, что плательщик ренты обязуется раз в месяц, в такой-то день переводить на счет получателя ренты конкретную сумму в рублях. Он гарантирует, что получатель ренты будет жить до конца своих дней в прежней своей квартире и его ущемлять в этом не будут. Получатель заверяет, что не станет никого прописывать на этой жил площади, а документы на нее передаст рентоплательщику сразу после регистрации заключенного контракта.
  4. Ответственность участников соглашения. Здесь устанавливается штраф и компенсация, если любая из сторон начнет чудить, нарушая подписанные договоренности.
  5. Расходы по оформлению соглашения. Вписывается строка, что их берет на себя плательщик.
  6. Статус рентных платежей. Все деньги, перечисляемые (передаваемые под расписку) получателю ренты, являются залогом. Если договор в будущем попытается расторгнуть платящий ренту, этот залог останется у рентополучателя. Обратно его потребовать нельзя.
  7. Споры. Пункт, содержащийся в любом соглашении. Здесь указывают, что возникающие спорные моменты утрясаются методом конструктивного диалога либо через суд.
  8. Заключение. Пишут о необходимости заверения контракта ренты у нотариуса. Документ представляется в четырёх экземплярах: по одному — участникам, третий — нотариусу, последний — сотруднику Росреестра, осуществившему регистрацию.
  9. Реквизиты. Указываются адреса, контактные сведения, данные паспортов. Ниже ставится число и подписи сторон.

Если, кроме пожизненного содержания, предполагается еще и иждивение получателя ренты, в основной части договора должно содержаться подробнейшее описание всех действий, которые должен выполнять рентодатель, ухаживая за «квартирантом».

Важные моменты при заключении рентного соглашения

  • Льготы по оплате коммуналки, которыми пользовался прежний владелец, теперь недействительны, так как жилье после регистрирования в Росреестре числится за новым хозяином. Ему придется оплачивать ЖКУ полностью.
  • Денежные транши рекомендуется совершать через банк, сохраняя все до одного чеки. Хотя факт платежей можно подтвердить и выпиской с банковского счета. А вот квитанции за покупку продуктов, медикаментов, оплату ЖКУ, визитов частного врача на случай возможного оспаривания в будущем сохранять обязательно.
  • Проверить дееспособность и психическое здоровье пожизненного «подопечного» лучше до подписания соглашения. После того, как он отправится к Создателю, наверняка найдутся ушлые родственнички, которые попытаются уверить суд, что дедушка подписался на тему, будучи неадекватным и больным психически. Мол, и справка имеется. С нотариусом можно даже обговорить прохождение будущим получателем ренты специальной экспертизы непосредственно перед скреплением подписями и нотариальным заверением.
  • Определенный период времени истек (это может быть месяц, три, двенадцать месяцев)? Плательщику ренты следует получать у «подопечного» расписку в отсутствии у того каких-либо претензий к нему по договору, точнее, соблюдению его условий.

Заключение

Сделаем некоторые выводы.

Получателю ренты удобно заключить договор и:

  • продолжать жить на своей территории до конца дней;
  • получать существенную прибавку к пенсии в виде ренты;
  • условия ренты нарушаются? Его интересы защитит суд;
  • недвижимость находится у него в залоге, без его согласия ни продать, ни подарить, обменять, сдать в аренду плательщик ренты не может.

Зато есть большой риск, что контрагент своими противоправными действиями может ускорить приближение смерти старика.

Плательщику ренты выгодно:

  • квартиру, полученную по ренте, он словно покупает в рассрочку с низким процентом. Если старик проживет недолго, есть шанс урвать жильё практически даром;
  • он становится владельцем сразу после кончины партнера.

Чем рискует плательщик ренты:

  • квартира имеет существенное обременение;
  • контрагент может разорвать сделку, а потраченные на платежи деньги не вернут;
  • распоряжаться жильем по своему усмотрению плательщик ренты сможет только после смерти «квартиранта».

Ренту лучше оформлять только с теми партнерами, кто не вызывает сомнения в добропорядочности и будет в точности выполнять все условия сделки. В противном случае спокойной старости у пожилого человека, решившего улучшить материальное положение своих последних лет за счет ренты, не получится

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование