Инвестиции в новостройки Москвы и Подмосковья: куда выгодно вкладывать деньги

Только дду может защитить вас от двойных продаж; даст гарантии, что при банкротстве застройщика вы сможете вернуть хоть что-то; даст возможность потребовать компенсацию за неисполнение обязательств; обеспечит качество.

Ещё одна ошибка — подписать договор, не прочитав и не разобравшись в условиях. Читайте весь текст, включая приложения и дополнения, на которые будет ссылка в договоре. Уясните для себя, что вы получаете по договору, какие права и обязанности есть у вас и у застройщика, что будет, если застройщик нарушит условия. Не стоит стесняться: если что-то кажется вам непонятным или может быть истолковано по-разному, обязательно задайте вопрос.

Если вам тяжело воспринимать «канцелярский язык» и кучу юридических терминов, попросите экземпляр договора и покажите юристу, которого найдёте сами. Юрист, работающий в компании, не обязательно станет обманывать вас напрямую — но даже умолчание о чём-либо может исказить ваше понимание договора. Не экономьте на консультации специалиста — в конце концов, вы рискуете куда большими суммами.

В ДДУ обязательно прописываются ваши данные и данные застройщика; объект, в который вы инвестируете; его стоимость с указанием, что изменяться в течение срока строительства она не будет; сроки сдачи дома; права и обязанности сторон; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обратите внимание на пункт, в котором описан порядок перепродажи объекта долевого участия. Если надумаете продать квартиру, не дожидаясь сдачи дома, вам придётся соблюсти условия — застройщик может не согласиться на простое уведомление о переуступке и потребовать трехстороннее соглашение.

Время продажи инвестиционного объекта

Чтобы заработать на разнице цен, нужно вовремя продать объект. На самом деле, квартиру можно продать на любом этапе строительства: у каждого из них есть свои недостатки и преимущества. Условно мы разделим стройку на три этапа: середина, дом перед сдачей и дом после сдачи.

Продажа в середине стройки. Преимущество такой продажи — в быстрой оборачиваемости денег. Вы продаёте объект и вкладываетесь во что-то другое, возможно более прибыльное — ведь стартовый капитал у вас увеличился. К тому же, если у застройщика возникнут проблемы, и стройка будет «заморожена», вы можете успеть вытащить свои деньги.

К минусам этого этапа можно отнести сравнительно небольшой доход и проблемы с поиском покупателей: всё-таки люди охотнее покупают квартиры ближе к концу строительства.

Продажа перед сдачей дома. Из плюсов — довольно высокая цена и возможность быстро выйти на сделку. Дом почти построен, люди уверены, что не потеряют деньги, но всё еще могут сэкономить — найти покупателей будет гораздо проще, чем на предыдущей стадии. Ещё один плюс — переоформить квартиру проще, чем после ввода дома в эксплуатацию. На этом этапе продажа будет оформляться переуступкой права, а не куплей-продажей.

Есть и минусы. Можно просчитаться с застройщиком и попасть на долгострой. Если будущие покупатели узнают об этом — придется ждать окончания стройки. А это потеря времени.

Продажа после сдачи дома. Основной плюс — высокая цена, а значит и самая большая прибыль. Покупатели идут на сделку ещё охотнее — дом построен, сдан, с документами всё в порядке, почти нет рисков.

Из минусов — возня с документами. Теперь это будет полноценная сделка купли-продажи — оформить такую сделку гораздо сложнее, чем подписать договор о переуступке прав требования. Кстати, если вам не удастся быстро перепродать жильё, придётся оплачивать коммунальные услуги всё то время, пока квартира будет оставаться в вашей собственности.

Если рынок падает

Периодически на рынке недвижимости происходит снижение цен — когда случаются экономические кризисы или предложение начинает сильно превышать спрос. В этой ситуации вкладывать деньги в новостройки очень выгодно — нередко цены падают на 20-30%. Однако именно в этот период надо тщательней всего выбирать застройщика. Риск того, что стройка встанет повышается прямо пропорционально растущим скидкам.

Чтобы посчитать вероятную прибыль, сравните цены за квадратный метр на уровне котлована и перед сдачей дома — практически в любом районе можно найти те и другие новостройки. Разница примерно покажет вашу потенциальную выгоду. Теперь посчитайте, на сколько процентов подешевели квартиры с того момента, как рынок стал падать.

Если цены упали после того, как вы вложили деньги, посчитайте, насколько выгодно продавать квартиру сейчас. Вероятно, лучше будет дождаться роста цен. Придётся оплачивать коммуналку и налог на имущество, но эти расходы легко покрыть, если сдать квартиру в аренду.

Как читать договор

Одна из самых главных ошибок — поддаться на уговоры застройщика и согласиться на серую схему. Вместо договора долевого участия вам могут предложить другой документ: договор займа, вексель или что угодно еще. Даже если компания станет сулить большие скидки и дополнительные выгоды — не соглашайтесь.

Налоги

Когда гражданин России продаёт какое-либо имущество, он должен заплатить налог с прибыли — это 13%. Но есть налоговый вычет, благодаря которому эта сумма уменьшается, а то и вовсе исчезает.

Если вы купили недвижимость до 01.01.2020 г. и владеете ей уже три года — можете продавать ее без оглядки на налог: в таком случае налоговый вычет покрывает всю сумму налога. Если прошло меньше трёх лет, то необлагаемая налогом сумма — 1 млн рублей. Из цены вашего объекта вычитаете миллион, с остального платите 13%.

Помните, что срок владения считают с момента вступления в право собственности. Вступить в право собственности можно только с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если вы купили квартиру на котловане, а дом сдали через пять лет после этого — придется подождать еще пять лет. Но уменьшить налог всё равно можно: для этого нужно подтвердить расходы на покупку или получить имущественный вычет.

Например: в августе 2020 года вы за 2,5 млн купили квартиру в строящемся доме, а в сентябре 2020 продали ее за 3 млн. У вас есть выбор между имущественным вычетом и вычетом в сумме документально подтвержденных расходов.

Если выберете имущественный вычет — облагаемый налогом доход составит 2 млн рублей. Получится так:

Налог = (3 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) x 13% = 260 000 ₽

Если покажете расходы, облагаемый доход составит 500 000 рублей. Тут по другому:

Налог = (3 000 000 ₽ — 2 500 000 ₽) х 13% = 65 000 ₽

Важно: если продаете объект долевого строительства, то попросить у государства имущественный налоговый вычет сможете, только когда вы с застройщиком подпишете акт приёма-передачи. Минфин в письме от 19 июня 2020 г. № 03-04-05/35504 разъяснил, что без акта этот вычет не предоставляется.

Риски

Однако полностью исключить риски нельзя. Вот основные моменты, которые надо знать, чтобы трезво оценить, насколько вы готовы к возможному провалу своих инвестиций.

  1. На финансовом рынке регулярно случаются потрясения, которые негативно влияют на все сферы. Поэтому есть риск, что компания прогорит, оставив вам документы и недостроенную коробку будущего дома. Однако если заранее проверить все документы и репутацию застройщика, риск будет минимальным.
  2. Те самые колебания на финансовом рынке могут сыграть злую шутку с ценами — вместо того, чтобы вырасти, стоимость вашей инвестиционной квартиры может упасть. И вместо прибыли получится убыток. Чтобы снизить этот риск, проконсультируйтесь заранее со специалистами по инвестициям. Они есть во всех крупных агентствах по недвижимости.
  3. Если не получится быстро продать готовую квартиру, придется платить коммуналку, которая «съест» часть прибыли. Чтобы покрыть затраты на сопутствующие расходы, можно сдать квартиру в аренду.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование