Ипотека в силу закона

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.

Что обеспечивает?

Согласно закону, ипотекой обеспечиваются обязательства, связанные с уплатой основной суммой долга, процентов, возмещение штрафов, пени, неустойки при несвоевременном возврате долга, возмещение судебных издержек, которые возникли в связи обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации залога.

Если договором не предусмотрено иное, то требования удовлетворяются в той сумме, которая возникла на момент обращения взыскания. В договоре может быть оговорена конкретная сумма удовлетворения требований. Тогда величина задолженности перед кредитором, которая превышает данную сумму, считается не обеспеченной ипотекой.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят:

  1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
  2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — это ипотека, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

  1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  3. Продажа в кредит.
  4. Рента.
  5. Залог имущественных прав.

Налоговые льготы

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

  • Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
  • В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Особенности ипотеку в силу закона

Обозначить плюсы и минусы возникновения залога в силу закона сложно, потому что потенциальные непредвиденные обстоятельства могут иметь как негативную, так позитивную окраску, в зависимости от того, чью точку зрения принять за основу.

Рассмотрим основные подводные камни при оформлении ипотечного обязательства по закону.

1. Составление единого договора купли-продажи недвижимости. Отсутствие ипотечного договора снижает финансовые затраты покупателя и продавца при сделке, но несёт риски для кредитора, который до регистрации договора в Росреестре не обладает залоговыми правами.

Кроме того, существует вероятность последующего оспаривания приобретения недвижимости в суде, в результате которого помещение возвращается продавцу, а кредит вместе с записью об ипотеке в ЕГРП продолжает оставаться на покупателе-заёмщике.

2. Риск непогашения записи об ипотеке после погашения кредита. Может возникнуть ситуация, когда покупатель полностью выплатил сумму займа, но не может подтвердить данный факт из-за отсутствия, исчезновения кредитора в сочетании с недостачей подтверждающих документов. В результате залог может стать «вечным», а обойти существующие ограничения обременения права (ипотеку в силу закона) становится практически невозможно.

3. Прекращение ипотеки до полного погашения всей суммы займа. Данная ситуация может возникнуть, если недвижимость была продана, вследствие неуплаты заёмщиком кредита.

После реализации ипотечного имущества обязательства заёмщика перед банком считаются погашенными. Однако суммы, вырученной от продажи, может не хватить для погашения остатка по кредиту. В данной ситуации пострадавшей стороной становится банк.

4. Оспаривание ипотеки. Ввиду невысоких юридических познаний населения, многие не понимают сути документов, подписываемых при покупке недвижимости. В результате люди считают, что договор купли-продажи не является основанием для залога имущества и пытаются в суде оспорить его правомочность. В результате возникают нежелательные для кредитора судебные разбирательства.

Оценка платежеспособности заемщика

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг) — это оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.).

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент Расшифровка Описание
П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д Обязательства/Доход отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Данные коэффициенты разрабатывались банками совместно с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта США и европейских стран. Именно такой набор показателей отражает полную картину платежеспособности заемщика, а также позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита.

П/Д = не более 40 %
О/Д = не более 60 %
К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После произведения расчета по данным коэффициентам обычно выбирается минимальная сумма, которая и будет являться суммой кредита. Доход и способ его подтверждения, являются одним из основных факторов, которые влияют на сумму кредита. Большинство банков понимают, что не все доходы будущих заемщиков отражаются в бухучете работодателя, поэтому они разрабатывают различные способы подтверждения доходов, например: справка о доходах свободной формы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование