Как безопасно купить или продать квартиру

Содержание
  1. Что влияет на цену квартиры при продаже – 16 основных факторов 📝
  2. Что влияет на стоимость квартиры?
  3. Что следует сделать перед показом квартиры потенциальным клиентам?
  4. ✔ 1)сделайте качественные и красивые фотографии квартиры
  5. ✔ 2)напишите привлекательный продающий текст объявления
  6. ✔ 4)передайте информацию о продаже квартиры агентствам недвижимости
  7. ✔ 5)распространите информацию среди друзей и знакомых
  8. ✔ 3)разместите объявление о продаже квартиры в интернете
  9. ) Тип отопления
  10. ) Размер коммунальных платежей
  11. ) Район расположения
  12. ) Инфраструктура
  13. ) Застройщик
  14. ) Готовность объекта к эксплуатации
  15. Как лучше продавать квартиру: самому без посредников или через риэлтора (агентство)? ⚖
  16. Планировка
  17. Как продать квартиру без риэлтора (самостоятельно) – пошаговая инструкция 📑
  18. Какие документы нужны для продажи квартиры в 2020—2020 годах
  19. Этаж и этажность дома
  20. Как быстро продать квартиру – советы риэлтора по срочной продаже квартиры 📊
  21. Распространенные ошибки при продаже квартиры 📌
  22. Прилегающая территория
  23. FAQ: ответы на часто задаваемые вопросы 💬
  24. Видео о том, как выгодно продать квартиру всего за 7 дней
  25. Внимание!
  26. Интересный факт
  27. Как правильно вести переговоры при продаже квартиры
  28. Ошибка 1. неверная оценка недвижимости
  29. Ошибка 2. пренебрежение принципами предпродажной подготовки
  30. Помните!
  31. Пример плохого объявления о продаже квартиры
  32. Пример хорошего объявления о продаже квартиры
  33. Пример цели №1
  34. Пример цели №2
  35. Простой пример
  36. Случай из жизни
  37. Схема 1. продажа жилой недвижимости с изменением залогодателя
  38. Факт
  39. Шаг 1. определяем цель и сроки продажи квартиры
  40. Шаг 10. получите деньги
  41. Шаг 11. передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи
  42. Шаг 3. продвижение реализуемой квартиры на рынке
  43. Шаг 3. рекламируем продаваемую квартиру
  44. Шаг 6. выписываемся из квартиры и получаем справки об отсутствии задолженностей
  45. Шаг 7. заключите договор задатка
  46. Шаг 8. заключите договор купли-продажи
  47. Шаг 9. зарегистрируйте переход права собственности
  48. Это нужно знать
  49. 🖊 1) количество имеющихся комнат
  50. 🖊 11) местоположение дома
  51. 🖊 12) прилегающая к дому территория
  52. 🖊 13) инфраструктура
  53. 🖊 14) состояние квартиры
  54. 🖊 2) площадь
  55. 🖊 5) тип санузла
  56. 🖊 6) тип дома, а также год его сдачи в эксплуатацию
  57. Заключение

Что влияет на цену квартиры при продаже – 16 основных факторов 📝

Стоимость любой квартиры может изменяться в диапазоне 10-15%. Если перевести этот разбег в денежный эквивалент, становится понятно, что потерять на одной сделке с жилой недвижимостью можно сотни тысяч.

Чтобы не продешевить, собственник квартиры должен правильно оценить её. Сделать это невозможно, если не знать, какие критерии оказывают влияние на стоимость. Ниже приведены основные из них.

Что влияет на стоимость квартиры?

Ниже рассмотрим главные критерии формирования итоговой цены на продажу квартиры:

Что следует сделать перед показом квартиры потенциальным клиентам?

Ниже рассмотрим 5 важных моментов непосредственно перед показом квартиры:

  1. Проведите уборку подъезда и прилегающей к нему территории. Подъезд — это первое, что видит клиент. Если около него лежит гора мусора, дверь исписана граффити или рядом лежит мертвая кошка, то вряд ли у человека возникнут положительные эмоции и первое впечатление будет испорчено. Даже если у вас очень хорошая квартира с новым ремонтом, то либо такой вид подъезда вовсе отобьет желание покупать ваш объект, либо покупатель попросит большую скидку, что вам будет невыгодно, ведь мы с вами хотим продавать квартиру по максимально возможной цене, не так ли?! Поэтому, не поленитесь и приведите его в надлежащий вид: помойте окна в подъезде, замените перегоревшие лампочки, сотрите надписи, оставленные вандалами, создайте чистоту у входа в подъезд.
  2. Наведите порядок в квартире. Сделайте уборку внутри своего помещения, помойте окна. Вынесите лишнюю мебель из квартиры при возможности. Пустые квартиры продаются лучше всего, так как покупатель не чувствует ее чужой и при осмотре объекта часто начинает рассуждать, какую мебель и в каком месте ему поставить.
  3. Замаскируйте все видимые изъяны. Если у вас на полу царапины или потрескалась штукатурка на стене, то эти «косяки» лучше всего замаскировать, ведь они покажут вашу квартиру не с самой лучшей стороны и у покупателя возникнет еще много вопросов. Постелите ковер там, где у вас поцарапан пол, повесьте картину, чтобы закрыть трещину в стене и так далее. Однозначно, спрятав изъяны, вы быстрее и дороже продадите свой объект, но при этом морально-этическая сторона такой маскировки полностью остается на вашей совести.
  4. Придайте помещению эстетичный вид. Если у вас на окнах висят видавшие виды пожелтевшие от времени занавеси или мебель была куплена еще при «царе Горохе», она разваливается или выглядит не современно, то от этой «старины» необходимо будет избавиться! Не пожалейте денег, чтобы обновить занавески, купите дешевые, но приятные картины на стены (их даже можно будет забрать с собой после продажи), лишь бы помещение стало выглядеть современнее и эстетичнее. В крупных городах, где за один день осуществляются сотни сделок с недвижимостью даже существуют специальные службы предпродажной подготовки квартир, где за 30-50 тысяч рублей даже из старой развалины сделают «конфетку». Например, продавая квартиру в Москве или Санкт-Петербурге за 5-10 миллионов рублей, вполне можно позволить себе инвестировать в предпродажную подготовку объекта до 100 000 рублей. Ведь эта сумма ускорит проведение сделки и увеличит стоимость недвижимости.
  5. Ароматизируйте квартиру. Запах — важная составляющая психологии продаж . Например, аромат свежесваренного кофе или горячей выпечки на подсознательном уровне благоприятно воздействуют на принятие положительно решения о покупке квартиры. Теперь вы это знаете и рекомендую вам использовать такой «ароматический» прием.

✔ 1)сделайте качественные и красивые фотографии квартиры

В первую очередь квартиру следует привести в товарный вид. Для этого придётся сделать генеральную уборку, по максимуму освободив жильё от лишних вещей. Мебель также стоит по возможности вынести. Особенно это касается тех предметов интерьера, которые находятся в плачевном состоянии и портят внешний вид помещения.

📸 Важно делать фотографии качественной камерой. При этом следует запомнить ряд правил:

  1. не стоит фотографировать против света;
  2. телевизор следует выключить, унитаз закрыть;
  3. не стоит впускать в кадр людей и животных;
  4. сфотографировать следует не только квартиру изнутри, но и подъезд, а также прилегающую к дому территорию.

В конечном итоге у продавца должно получиться портфолио, содержащее около 6-7 качественных фото. Интересен тот факт, что быстрее всего продаются максимально свободные (желательно и вовсе пустые) квартиры. Здесь покупатель может полностью увидеть имеющееся пространство и недостатки, которые могут скрываться за мебелью.

✔ 2)напишите привлекательный продающий текст объявления

Огромное значение для привлечения покупателей имеет грамотно составленный продающий текст объявления.

✔ 4)передайте информацию о продаже квартиры агентствам недвижимости

Ещё один способ распространения информации о продаже квартиры – звонки в популярные агентства недвижимости.

Цель риэлтора – максимально быстро найти подходящую квартиру своему покупателю. Поэтому они всегда рассматривают все подходящие варианты. Этот способ рекламы можно использовать, если продавец считает, что помощь профессионалов лишней не будет.

✔ 5)распространите информацию среди друзей и знакомых

Ещё одним надёжным и к тому же бесплатным способом рекламы является распространение информации среди друзей, родных и знакомых. При этом вовсе не обязательно, чтобы покупателями стали именно они.

Зачастую близкие люди могут рассказать о квартире потенциальному покупателю. Известно немало примеров, когда недвижимость была продана именно благодаря «сарафанному радио».

✔ 3)разместите объявление о продаже квартиры в интернете

Когда объявление грамотно оформлено и проверено, можно разместить его в интернете.

) Тип отопления

Различают центральное и индивидуальное отопление. Обычно людям больше нравится индивидуальное, ведь так можно поддерживать нужную температуру в помещении и не переплачивать лишнего.

Это очень удобно, если вы находитесь в отъезде или на дворе стоит теплая погода. А если вдобавок у вас еще и теплые полы есть в квартире, то это еще один большой плюс.

) Размер коммунальных платежей

Этот параметр также играет важную роль при продаже вашей квартиры. Ведь при одинаковой квадратуре помещения и количестве комнат, размер коммунальных платежей может отличаться в 2-3 раза!

Это я вам говорю на собственном опыте. В старой квартире «хрущевке», где я жил раньше, платил от 4 до 5 тысяч рублей. Когда переехал в новую с такой же площадью и индивидуальным отоплением, то начал платить от 1 800 до 2 500 рублей в месяц!

Вроде разница небольшая, но если сложить эти деньги за год, то получится сумма, на которую летом можно неплохо отдохнуть недельку или приобрести новую бытовую технику.

) Район расположения

Железное правило — квартиры в центре при всех прочих равных характеристиках будут стоить дороже. На окраинах города или в неблагополучных (криминальных) районах стоимость недвижимости снижается.

Иногда в объявлениях по продаже квартиры можно увидеть фразу «тихий район». Особенно ценятся квартиры в центре населенных пунктов, но при этом внутри кварталов или в окружении зеленых насаждений.

Если дом, в котором расположена ваша недвижимость, стоит рядом с шумной дорогой или «вредным» предприятием, то он будет стоить дешевле.

) Инфраструктура

Остановки, магазины, детские сады, поликлиники и другие подобные объекты инфраструктуры, расположенные рядом, также положительно повлияют на цену.

) Застройщик

Если ваша квартира довольно новая и компания-застройщик пользуется хорошей репутацией, это также будет плюсом.

Известность застройщика на рынке и высокий спрос на его жилье могут существенно ускорить продажу вашей квартиры по выгодной для вас цене.

) Готовность объекта к эксплуатации

Этот пункт относится к первичному жилью. Если вы купили квартиру на этапе котлована, то по мере готовности дома ее цена будет увеличиваться.

Как лучше продавать квартиру: самому без посредников или через риэлтора (агентство)? ⚖

Прежде чем приступить к процедуре продажи квартиры, следует определиться, самостоятельно проводить сделку или с помощью риэлтора (агентства недвижимости).

Обратите внимание: оба варианта имеют свои плюсы ( ) и минусы (−). Чтобы принять верное решение, стоит провести сравнительный анализ двух способов.

Таблица: “Сравнительная характеристика продажи квартиры своими силами и с привлечением риэлтора”

Критерий сравнения Продажа квартиры своими силами Привлечение риэлтора
Размер дополнительных расходов Отсутствуют Чаще всего риэлтору приходится платить 25% от суммы сделки
Оценка объекта жилой недвижимости Приблизительная Более точная
Затраты времени и усилий Достаточно большие Минимальные
Уровень юридического риска Значителен Низкий
Скорость реализации квартиры Чаще всего невысокая В большинстве случаев сделка проводится достаточно быстро

Проанализировав таблицу, можно понять, что основным недостатком продажи квартиры через риэлтора является необходимость оплачивать комиссию. Многие на начальном этапе пытаются провести сделку самостоятельно, а когда возникают проблемы, обращаются к посредникам. Такой вариант тоже вполне допустим.

Важно выбрать надёжное агентство недвижимости. Искать риэлтора можно, в том числе, основываясь на мнении и опыте друзей и знакомых. В любом случае не стоит бояться довериться профессионалам, если самостоятельно продать квартиру не получается.

Планировка

При одинаковом количестве комнат и метраже, более удачная планировка может увеличить стоимость вашей квартиры на 10% и более.

Например, изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные. Смежными называются комнаты, которые имеют один вход на двоих, то есть в одну комнату можно пройти только через другую. Как вы понимаете, это не очень удобно.

Планировки квартир бывают разными по типу. Например, если вы стоите в коридоре двухкомнатной квартиры и комнаты в ней расположены по разные стороны от вас, то такая планировка называется «бабочка» или «распашонка». Она как раз и относится к изолированному типу комнат.

Еще приведу пример с однокомнатной квартирой, где при входе в коридор вы прямо перед собой видите проход одновременно и в комнату, и в кухню. Следовательно, вы можете наблюдать, что там делается. Это менее удачная планировка по сравнению с «распашонкой» — таким типом однокомнатной квартиры, где кухня и комната находятся по разные стороны от коридора.

Как продать квартиру без риэлтора (самостоятельно) – пошаговая инструкция 📑

Самостоятельная продажа квартиры – довольно сложная процедура. Чтобы реализовать недвижимость максимально быстро и дорого, стоит воспользоваться представленной ниже инструкцией. Она была составлена профессионалами и уже помогла большому количеству продавцов.

Итак, рассмотрим пошагово, как правильно продать квартиру самостоятельно без помощи риэлторов.

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2020—2020 годах

Одним из этапов подготовки к продаже квартиры является сбор необходимых документов.

Из года в год этот список остается практически неизменным:

  1. Документ, удостоверяющий личность продавца. К таким документам может относится не только паспорт гражданина, но и удостоверение личности офицера, военный билет, свидетельство о рождении, если один из собственников является лицом не достигшим 18 лет. Здесь есть еще один нюанс. Если продавцу (или одному из собственников) от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении нужно предъявить вместе с основным документом — паспортом.
  2. Заверенное нотариусом согласие супруги (супруга). В случае, если вы как продавец квартиры приобрели ее будучи в браке. По закону такая недвижимость считается совместно нажитым имуществом.
  3. Документ на право собственности (правоустанавливающие документы). К ним можно отнести договор купли-продажи, договор передачи свидетельство о собственности на квартиру, договор ренты, договор мены, договор купли-продажи с иждивением, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию. Для объектов жилой недвижимости, которые были приобретены после 2000 года, в обязательном порядке прилагается свидетельство о государственной регистрации права.
  4. Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что выписка действительна в течение 1 месяца с момента ее получения.
  5. Справки из БТИ. К этим документам относятся кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры.
  6. Разрешение органов опеки и попечительства. Если единоличным собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок.
  7. Доверенность, заверенная нотариусом. Если квартиру продает доверенное собственником лицо (представитель). В этот момент доверенность должна быть действительной. Следите за сроками, указанными в ней.
  8. Договор купли-продажи квартиры.
  9. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Исходя из своей индивидуальной ситуации, подготовьте пакет документов для продажи своей квартиры заранее.

Этаж и этажность дома

Как правило, первый и последний этажи снижают стоимость квартиры на 10%, а также делают ее продажу более затруднительной, так как большинство покупателей предпочитает «средние этажи».

Часто сам наблюдал, что высокие этажи у некоторых застройщиков стоят дешевле, например, в здании из 15-17 этажей последние 2 этажа продаются со скидкой. И это немного странно, ведь во всем мире более высокие этажи пропорционально дорожают. Считается что на высоте интереснее вид, не так шумно и более экологично (нет выхлопных газов от транспорта и пыли, которая поднимается с земли).

Как быстро продать квартиру – советы риэлтора по срочной продаже квартиры 📊

Многие собственники принимают решение продать жилую недвижимость самостоятельно. При этом вполне закономерным является желание сделать это быстро и выгодно. В результате нередко возникает вопрос: насколько реально добиться этого, не обращаясь к риэлтору.

На самом деле желание срочно продать квартиру самостоятельно вполне осуществимо. Однако ещё до подачи объявления о продаже квартиры следует прислушаться к советам профессионалов. Риэлторы постоянно продают большое количество квартир и знают, как быстрее и эффективнее это сделать.

Распространенные ошибки при продаже квартиры 📌

В процессе продажи квартиры может возникать огромное количество ошибок. Чтобы сделка прошла максимально быстро и без проблем, стоит заранее изучить самые популярные из них и постараться их избежать.

Прилегающая территория

Закрытая территория, ухоженный двор, наличие детской площадки, спортивных сооружений, удобная парковка во дворе — все это существенно ускорит продажу вашей квартиры. Ведь всем хочется жить по-человечески: гулять с детьми, заниматься спортом и чувствовать себя в безопасности.

Исключение составят лишь покупатели пожилого возраста, которым все современные «навороты» во дворе не нужны. Цель таких людей как раз-таки больше сэкономить на покупке.

FAQ: ответы на часто задаваемые вопросы 💬

При продаже квартиры у собственника может возникнуть огромное количество вопросов. Чтобы вам не пришлось тратить время на поиски ответов, сегодня мы отвечаем на самые популярные из них.

Видео о том, как выгодно продать квартиру всего за 7 дней

Рекомендую вам посмотреть видео от известного риэлтора Романа Павловского о том, как продать любой объект недвижимости за 7 дней.

Его авторский способ является очень эффективным, если вы сможете правильно его применить в своей ситуации:

Внимание!

Стратегия определения рыночной стоимости квартиры проводится с целью ее продажи по максимальной цене на рынке, если продавец готов ждать сделку (своего покупателя) от нескольких месяцев до года.

Интересный факт

Обычно в пересчете на один квадратный метр самыми дорогими оказываются «однушки», а самыми доступными по цене 4-комнатные квартиры.

Как правильно вести переговоры при продаже квартиры

Итак, ваш потенциальный клиент воочию испытал на себе все «фишки» предпродажной подготовки, проникся доверием к вашей квартире и в принципе осталось лишь правильно побудить его немедленно принять решение о покупке и документально оформить следку.

И тут начинается самое главное – переговоры, а вместе с ними — вопросы и возражения.

Ошибка 1. неверная оценка недвижимости

Если продавец устанавливает слишком высокую↑ цену на свою квартиру, ждать сделки придётся слишком долго. Причём некоторые собственники даже не понимают, по какой причине большое количество качественно составленных объявлений не даёт результатов, отсутствуют звонки и просмотры.

В то же время, если собственник устанавливает слишком низкую↓ цену и квартиру покупают практически сразу, причин радоваться этому нет. По сути продавец упустил немалое количество денег, которые могут измеряться десятками и даже сотнями тысяч рублей.

Ошибка 2. пренебрежение принципами предпродажной подготовки

Продажа квартиры, которая не подверглась предпродажной подготовке, может оказаться достаточно сложной. В такой ситуации может случиться, что никто не заинтересуется недвижимостью. Ещё один вариант – в процессе просмотра клиенты будут всячески показывать своё пренебрежение.

Помните!

Чем быстрее вы хотите продать свою недвижимость, тем ниже цену придется ставить!

Пример плохого объявления о продаже квартиры

Продается двухкомнатная квартира 55/35/11, 5 этаж 12-этажного дома

В центре города, санузел раздельный, лоджия застеклена, развитая инфраструктура.

Дом панельный, в квартире косметический ремонт:

Цена: 2 300 000 рублей.

Сергей, тел: 8-999-999-99-99.

Пример хорошего объявления о продаже квартиры

Заголовок объявления: Продается уютная 2-комнатная квартира в центре города

Текст объявления: Просторная, 55 кв. м., 20 кв. м. зал, 15 кв. м. спальня. Квартира оборудована бытовой техникой, большая кухня — 11 кв. м.

Квартира находится на среднем этаже (5 этаж, 12 этажного дома), в доме чистые подъезды и лифты, добрые соседи.

Выгодная планировка (распашонка), комнаты расположены справа и слева от коридора.

Просторная и уютная лоджия с новыми стеклопакетами, отапливаемая. Вполне подойдет для создания кабинета или кладовки для любых вещей.

Дом в хорошем техническом состоянии, не старый, 1995 года постройки.

В квартире приятный ремонт, остается встроенный шкаф-купе, кухонный гарнитур, отдельно обговаривается продажа со всей мебелью.

Удобное расположение в центре города позволит вам как новому владельцу использовать все преимущества развитой инфраструктуры.

В шаговой доступности центральные магазины, поликлиники, учебные заведения, административные здания, остановки общественного транспорта.

Уважаемые покупатели, в этой квартире я вырос и люблю ее всей душой, у нее очень хорошая энергетика.

Всегда следил за состоянием квартиры, своевременно всё менял, даже жалко расставаться. Моя квартира ищет нового заботливого хозяина :)

Стоимость: 2 300 000 рублей.

Продавец квартиры: Сергей, тел: 8-999-999-99-99.

Звоните прямо сейчас и приходите на просмотр, насчет цены договоримся.

Пример цели №1

После продажи моей однокомнатной квартиры в центре города за 2 000 000 рублей, я собираюсь купить автомобиль за 400 000 рублей, а 1 600 000 рублей вложить в долевое строительство 2-комнатной квартиры застройщика «Ромашка» в «Тюльпановом» микрорайоне города.

Через год у меня будет 2-комнатная квартира в новом доме, стоимостью 2 200 000 рублей и автомобиль стоимостью 400 000 рублей.

Пример цели №2

У меня есть 3 квартиры и продав одну из них — свою трехкомнатную квартиру за 2 800 000 рублей, я собираюсь купить однокомнатную квартиру ребенку за 1 700 000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 1 100 000 рублей я положу в банк на счет до востребования, так как через 2 месяца открою на эти деньги свой бизнес.

Простой пример

Представьте, что вы продаете автомобиль. Это старые и ржавые жигули, но вы поставили в это авто спортивный руль, дорогие диски и модную панель.

Предположим, что на этот тюнинг у вас ушло 100 000 рублей. Как вы понимаете, ваш потенциальный покупатель скажет, что он купит эту машину максимум за 70 000 рублей со всеми вашими наворотами, мол ему нужно на ней на дачу ездить и картошку возить, а все ваши примочки для него не важны.

Другое дело, если вы продаете новый Мерседес или Порш Каен за несколько миллионов рублей с такими же наворотами! Наверняка ценители этих автомобилей без проблем переплатят за них «пару сотен», так как их «игрушка» будет намного круче своих аналогов.

Случай из жизни

Год назад я так продавал свою квартиру. Рассказал своим соседям и друзьям о том, что продаю квартиру. Среди них была и женщина-председатель ТСЖ нашего дома. Именно она ровно через день привела людей, которые в итоге и купили мою квартиру.

Схема 1. продажа жилой недвижимости с изменением залогодателя

В этом случае в первую очередь придётся получить разрешение банка на проведение сделки по продаже квартиры. Дальнейший алгоритм проведения сделки описан ниже.

Вторым этапом является оформление аренды 2-ух депозитных ячеек. В первой из них размещается оставшаяся сумма задолженности по ипотечному кредиту, а во второй – сумма, равная разнице между стоимостью недвижимости и суммой долга.

Далее покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи квартиры. Этот документ передаётся в государственный орган для соответствующей регистрации.

В итоге новый владелец квартиры становится залогодателем. Старый собственник при этом получает доступ к первой ячейке. За счёт размещённых в ней средств он погашает оставшуюся задолженность по ипотеке.

Кредитная организация передаёт стороне, покупающей объект недвижимости, погашенную закладную. Обратившись с этим документом в регистрирующий орган, покупатель снимает с квартиры обременение. После этого продавец получает доступ ко второй банковской ячейке и забирает свои денежные средства.

Недостатком описанной схемы являются дополнительные денежные затраты, которые стороны несут при аренде банковских ячеек. Однако есть существенное преимущество – минимальный риск проведения сделки для всех её участников.

Факт

Лучше всего продаются пустые квартиры, где покупатель видит простор и все «косяки», которые может скрыть продавец.

Шаг 1. определяем цель и сроки продажи квартиры

Как я уже писал в начале статьи, определение цели продажи квартиры — это первый и важный этап на пути к успешной и выгодной сделке с вашей недвижимостью.

От цели продажи квартиры напрямую зависят сроки, в которые вам необходимо будет уложиться.

Шаг 10. получите деньги

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего, их передают после перехода права собственности.

Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации.

В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец. 

За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху — 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом. 

Шаг 11. передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи

В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов.

В акте приема-сдачи обязательно укажите: 

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса. 

Шаг 3. продвижение реализуемой квартиры на рынке

Чтобы увеличить шанс продажи квартиры, следует оповестить о её реализации максимальное количество потенциальных покупателей. Для этого следует провести эффективную рекламную кампанию. Сделать это будет легче, если придерживаться представленного ниже алгоритма.

Шаг 3. рекламируем продаваемую квартиру

Чтобы о вашей квартире узнали, нужно оповестить как можно больше потенциальных покупателей.

Шаг 6. выписываемся из квартиры и получаем справки об отсутствии задолженностей

После того, как вы подписали предварительный договор и получили деньги, можно начинать собирать справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам за квартиру.

Также можно начинать процесс выписки из квартиры, если вы там прописаны. Чтобы выписаться, вам придется посетить паспортный стол по месту жительства или подать соответствующее заявление в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) вашего города.

После завершения этих процедур вы можете переходить к завершающему этапу, описанному в шаге 7.

Шаг 7. заключите договор задатка

Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 2-5% от стоимости квартиры.  

В предварительным договоре укажите:

📌 паспортные данные продавца и покупателя;

📌 адрес и описание квартиры;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 размер задатка, сроки и способ оплаты;

📌 условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

📌 подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;

📌 срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;

📌 взаимную ответственность за нарушение условий договора;

📌 человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;

📌 дату и подпись. 

Шаг 8. заключите договор купли-продажи

Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риелтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте у нотариуса — в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.  

В договоре обязательно укажите:

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 наличие или отсутствие обременений на квартиру;

📌 условия, без которых договор не считается заключенным;

📌 разрешение супруга или супруги на продажу;

📌 отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;

📌 сроки и порядок передачи квартиры;

📌 сроки и способ оплаты;

📌 взаимную выгоду,  добровольность заключения договора, дееспособность сторон.

К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры. 

Шаг 9. зарегистрируйте переход права собственности

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности. 

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию — 2000 ₽.  В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Это нужно знать

«Прописаться» вы можете только на основании документа, подтверждающего ваше право на эту недвижимость как собственника.

🖊 1) количество имеющихся комнат

Количество комнат является одним из важнейших параметров при расчёте стоимости квартиры. Он важен не только для продавца. Покупатели также анализируют недвижимость с точки зрения этого параметра.

  • С одной стороны, чем больше↑ комнат, тем дороже↑ жилая недвижимость.
  • Но с другой стороны, существует обратная зависимость между количеством комнат и стоимостью квадратного метра. Этот показатель самый высокий в однушках и самый низкий в четырёхкомнатных квартирах. Причина довольно проста: на маленькие квартиры спрос гораздо выше↑ в связи с их меньшей↓ стоимостью.

🖊 11) местоположение дома

В России традиционно стоимость расположенных в центре квартир выше↑, чем на окраинах, а также в неблагополучных районах города.

Некоторые продавцы для привлечения внимания покупателей указывают, что квартира расположена в тихом районе. На самом деле, стоимость жилья возрастает↑, если оно находится в центре, но внутри квартала.

К примеру, повышающими↑ стоимость жилья факторами являются:

  • наличие парка возле дома;
  • удачное расположение окон – желательно, чтобы они выходили на тихую сторону.

Снизить↓ стоимость жилья могут следующие факторы:

  • дом расположен рядом с шумными дорогами;
  • нахождение в непосредственной близости от загрязняющих атмосферу предприятий.

🖊 12) прилегающая к дому территория

К этому параметру можно отнести:

  • комфортные парковочные места в достаточном количестве;
  • ухоженность двора: наличие деревьев, клумб, лавочек;
  • наличие, размеры и качество детской и спортивной площадки;
  • закрытый двор.

Присутствие и высокое качество представленных выше параметров приводит к тому, что квартиру становится легче продать. Более того, стоимость её становится выше↑.

Объясняется важность этого параметра просто: люди стремятся к комфортному проживанию с возможностью в непосредственной близости от дома гулять с детьми, парковаться, заниматься спортом. Но если квартира продаётся пенсионерам, на такие характеристики они вряд ли обратят внимание. Для них гораздо важнее сэкономить при покупке.

🖊 13) инфраструктура

Наличие в шаговой доступности остановок общественного транспорта, станций метро, школ и детских садов, поликлиник, аптек и прочих важных объектов делает проживание более комфортным. Такие удобства могут увеличить↑ стоимость квартиры.

🖊 14) состояние квартиры

При оценке состояния имеется в виду в первую очередь качество ремонта:

  • Если он отсутствует или сделан очень давно, стоимость квартиры придётся существенно снизить↓.
  • При наличии свежего качественного ремонта удастся не только гораздо быстрее продать квартиру, но и увеличить↑ её цену в среднем на 10%. Но здесь есть одна оговорка: дом должен относиться к современным.

Хороший ремонт в жилье, находящемся в аварийном здании, вряд ли поможет при продаже квартиры. Если дом построен более 20 лет назад, качество отделки квартиры может повлиять на скорость её продажи. Однако цену увеличить это вряд ли поможет, то есть вернуть средства, вложенные в ремонт, скорее всего, не получится.

🖊 2) площадь

Площадь оказывает прямое влияние на цену. Именно на неё сразу обращают внимание потенциальные клиенты. Чем больше↑ количество квадратных метров, тем выше↑ стоимость.

🖊 5) тип санузла

Санузел может быть совместным или раздельным. Если в квартире постоянно проживает несколько человек, а также семья привыкла часто принимать гостей, предпочтение, скорее всего, будет отдано раздельному нахождению ванной и туалета. Поэтому на квартиры с раздельным санузлом цена обычно выше↑.

🖊 6) тип дома, а также год его сдачи в эксплуатацию

Каменные, а также другие дома с малым количеством этажей, в которых нет лифта, сданные в эксплуатацию в середине прошлого века сегодня пользуются невысоким спросом. Чаще всего квартиры в таких домах слишком маленькие, а планировка в них устаревшая. Если к тому же в доме давно не было капитального ремонта, продать жильё дорого не получится.

Если рассматривать квартиры, построенные недавно, можно отметить, что здесь цена также зависит от материала дома. Кирпич ценится выше↑, чем панели. Дело в том, что этот материал позволяет сохранять в квартирах комфортную температуру. Летом здесь прохладно, а зимой тепло.

Заключение

В этой статье я рассказал, как продать квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи посредников (риэлторов), а также сравнил преимущества и недостатки обоих подходов.

Профессиональные посредники — это ваши хорошие помощники, в некоторых случаях обращаться стоит именно к ним. Например, если у вас нет времени или желания «заморачиваться» со своей сделкой.

Теперь вы знаете, что влияет на стоимость объекта жилой недвижимости и какие шаги нужно последовательно сделать, чтобы продать свою квартиру выгодно и быстро.

Здесь я также поделился шаблонами документов, которые вам понадобятся при продаже вашей недвижимости.

В заключение хочу спросить у вас, дорогие читатели, случалось ли вам продавать квартиру и что вы предпринимали для этого?

Делитесь своими фишками и дельными советами в комментариях, а также не забывайте ставить лайки.

Успехов вам и выгодных сделок!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование