Как можно продать неприватизированную квартиру?

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Вступить в права собственности с помощью покупателя

Что делать, если жилец не знает, как приватизировать квартиру с долгом? Способ есть, главное грамотно его реализовать.  Потребуется выполнить следующие действия:

  1. Получить сведения о возможности приватизации продаваемой квартиры. Суть в том, что часть государственной собственности не может быть передана иным частным владельцам. К такому виду жилья относятся жилые помещения архитектурных строений, общежития, коммунальные квартиры, жилье военнослужащих, государственные квартиры в домах, где производится комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений. Если квартира не относится к перечисленным видам жилья, можно приступить к сбору документации.
  2. Написать заявление в районную администрацию от имени всех жильцов, проживающих на данной жилплощади. К заявлению приложить документы:
  • сведения о жилплощади и справка с перечнем прописанных жильцов;
  • гражданский документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
  • бумага о денежной квоте:
  • если гражданин попадает под категорию льготников, потребуются подтверждающие документы.

Поданное заявление сотрудники администрации рассматривают в течение 30 дней, после чего, обе стороны заключают соглашение о приватизации, что заверяется нотариально.

Документы

Для оформления сделки потребуются:

  • паспорта всех участников (свидетельство о рождении при наличии прописанных несовершеннолетних);
  • договор социального найма или другой документ, дающий право занимать жилье;
  • разрешение на обмен;
  • технический паспорт (если имеются неузаконенные перепланировки, то обмен невозможен);
  • справка о зарегистрированных жильцах;
  • разрешение от органов опеки (если в квартире проживают несовершеннолетние/недееспособные);
  • оформленные в письменном виде отказы от претензий на жилье со стороны людей, которые имеют на то законные основания.

Покупатель может потребовать некоторые дополнительные документы (например, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).

Документы

Для того чтобы прописать на жилплощади жильца, потребуются:

  • паспорта;
  • заявление о регистрации стороннего лица;
  • документ, дающий нанимателю право проживать в квартире (договор социального найма или его аналог).

На переоформление договора нужны:

  • удостоверения личности нового нанимателя и всех членов семьи;
  • свидетельство о браке;
  • заявление, составленное в произвольной форме;
  • выписка из домовой книги;
  • предыдущий договор социального найма;
  • дополнительные документы (по запросу).

Как продать неприватизированную квартиру

Продать неприватизированную квартиру можно несколькими способами из которых самым простым и очевидным является предварительная приватизация и последующая продажа. Но так как именно этого обычно и хотят избежать по каким-то причинам, рассмотрим все доступные и наиболее актуальные варианты.

Как продать неприватизированную квартиру?

Существует два способа, которые позволяют осуществить продажу неприватизированной квартиры.

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире?

Данный вопрос имеет однозначный ответ – нет. Продать часть квартиры, собственником которой является государство, нельзя ни при каких условиях. Хотя бы потому, что для начала придется отсудить эту часть. Но с кем судиться, если квартира находится в муниципальной собственности? Выход из ситуации один – организовывать совместную приватизацию владельцев всех частей квартиры.

При этом никак, кроме обоюдного согласия всех владельцев, организовать процедуру не удастся. Как продажа части в неприватизированной квартире будет выглядеть при этом пошагово?

  1. Договоренность о приватизации с владельцами всех частей квартиры.
  2. Организация процесса приватизации с предоставлением всех необходимых документов и оплаты процедуры в долях, соответствующих долям квартиры.
  3. Далее можно отсудить свою долю и продать.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продажа неприватизированной квартиры с долгом по оплате услуг ЖКХ довольно частое явление. Зачастую покупатели стараются обходить такие объекты стороной, но продажа даже такого муниципального объекта возможна.

Во-первых, здесь можно просто договориться с покупателем о внесении залога за квартиру для погашения долга и дальнейшего оформления в собственность. Такие действия рискованны и требуют оформления письменных расписок и прочих гарантий. Часто продавцам приходится существенно снижать стоимость недвижимости, дабы «удержать» покупателя, чем многие пользуются.

Во-вторых, при продаже неприватизированной недвижимости с долгом лучше обратиться в агентство недвижимости. Они самостоятельно выплатят необходимую сумму, а также осуществят весь процесс приватизации и найдут покупателя. В результате продавец получит сумму меньшую стоимости своей квартиры ровно на размер выплаченного долга.

В-третьих, иногда агентства недвижимости предлагают несколько иной вариант для осуществления сделки. Они пишут гарантийное письмо в департамент ЖКХ, уверяя о погашении долга сразу же после приватизации. Как только недвижимость приватизируют, долги гасят, а квартиру продают. Все эти действия осуществляются только по согласию продавца, выданной им доверенности и расписки.

Можно ли продать социальное жилье

Если говорить о прямой продаже жилья – то нет, нельзя. Данная недвижимость принадлежит государству/муниципалитету. Обитающие в ней лица имеют право только жить в квартире и обязаны платить за коммунальные услуги. Никаких прав реализовывать это жилье до его приватизации у них нет.

В то же время, существует множество «обходных» схем, при помощи которых жильцы так или иначе, но могут условно «продать» свою неприватизированную квартиру. Подобные варианты решения проблемы не пользуются особой популярностью, однако могут быть интересны покупателю за счет того, что квартира такого типа будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное жилье на рынке.

Необходимые документы

Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:

  • паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
  • ордер (договор социального найма);
  • разрешение от местной администрации;
  • домовая книга;
  • выписка ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
  • доверенность на представителя.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

  • подлежит сносу;
  • признано аварийным;
  • в нем проведена незаконная перепланировка.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

Отрицательные стороны:

  • Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
  • При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
  • Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
  • Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
  • Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
  • Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.

Положительные стороны:

  • Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
  • Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
  • Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
  • Договор обмена не может потерять законную силу.

Порядок действий

  1. Найти подходящего «покупателя», согласного на описанную выше схему «купли-продажи» квартиры.
  2. Детально обсудить условия сделки. Следует учитывать тот факт, что жилье не принадлежит «продавцу» и любые документы, при помощи которых стороны будут пытаться контролировать друг друга, не должны быть связаны с самим жильем.
  3. Обратиться в местную администрацию с просьбой прописать в квартире нового жилья.
  4. Дождаться одобрения.
  5. В администрации оформить прописку нового жильца.
  6. Выписаться из квартиры.
  7. Получить от «покупателя» деньги.

Порядок действий

Если возможные риски не останавливают, то схема продажи будет выглядеть следующим образом:

  • поиск покупателя и обсуждение с ним условий;
  • обращение в администрацию с просьбой о прописке;
  • получение одобрения;
  • выписка и осуществление расчетов.

Пошаговая инструкция (этапы)

Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:

  1. У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
  2. Расписка заверяется у нотариуса.
  3. У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
  4. Документы передают в паспортный стол.
  5. После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
  6. Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.

Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии. Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями. Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

  • свидетельство о праве собственности:
  • документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

  • продать
  • подарить по дарственной;
  • применить как вложение;
  • заложить банковской структуре;
  • сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Продажа с обменом

Данный вариант актуален только в том случае, если в качестве «покупателя» выступает жилец другой социальной квартиры. В такой ситуации обе стороны могут просто обратиться в местную администрацию и написать заявление на обмен квартир.

Следует учитывать, что формально жилье не принадлежит покупателю/продавцу, потому вопрос о доплате, в теории, подниматься не должен. Тем не менее стороны могут заключать любые дополнительные договоренности друг с другом, не оповещая об этом муниципалитет.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Продажа с пропиской

Этот вариант, как и было сказано ранее, больше всего соответствует именно определению «продажа неприватизированной квартиры». Суть в том, что жилец может попробовать прописать в квартире другого человека, если получит на то разрешение от муниципалитета (что бывает не очень часто, если этот человек не является родственником).

Расходы и сроки

Главный минус такого способа – быстро продать квартиру не удастся. Процесс займет несколько месяцев, поскольку необходимо:

  • найти внушающее доверие агентство (существует риск, что купленное у АН жилье потом невозможно будет вернуть обратно);
  • подождать, пока администрация населенного пункта примет решение о допустимости обмена;
  • найти покупателя, который положительно воспримет такую схему приобретения;
  • осуществить сам обмен.

Основные траты для продавца – оплата услуг агентства недвижимости (2-5% от цены жилья).

Расходы и сроки

На рассмотрение заявления о прописке отводится 3-8 дней (срок увеличивается, если у представителей органов местного самоуправления возникают вопросы к нанимателю или предоставленным документам). Переоформление займет около 20 дней. Расходы отсутствуют (госпошлина с граждан РФ за регистрацию и снятие с нее не взимается). После завершения процедуры новый наниматель получает возможность заняться приватизацией объекта (это еще около 3-х месяцев).

Расходы и сроки

Данная процедура абсолютно бесплатная. Ни одна из сторон не несет никаких расходов, за исключением суммы доплаты, но даже такой платеж не должен быть никак официально привязан к самому факту обмена.

Реализовать всю сделку можно буквально за 1 день, так как никакие специальные документы не требуются. Однако иногда приходится несколько месяцев ждать одобрения от муниципалитета, что обязательно нужно учитывать.

Риски

Риск для покупателя заключается в том, что после выплаты денег наниматель может просто отказаться выписываться. Доказать свою правоту через суд не удастся, поскольку смена нанимателя государственного жилья не может производиться за деньги. Также стоит учесть возможность отказа со стороны наймодателя (администрации населенного пункта). От продавца мало что зависит (настоять на том, чтобы нанимателем значился другой человек, не удастся).

Продавец также не огражден от рисков. Покупатель может получить прописку, но отказаться платить оговоренную сумму или в одностороннем порядке уменьшить цену.

Совместная приватизация продавца и покупателя

Можно приватизировать квартиру совместно с покупателем, предварительно уточнив, подлежит ли жилье приватизации вообще. Если да, и всё в порядке, то разрешается приступать к процедуре:

  1. Сначала следует собрать пакет документов, включающий в себя начисления жилищной квоты; бумаги с составом семьи; чеки “Жилье” (при наличии); документально подтвержденное право на льготы; свидетельства о рождении маленьких детей и паспорта остальных членов семьи.
  2. Приватизация – не бесплатная процедура. Если покупатель готов на покупку, то наверняка не будет против и оплаты процесса приватизации. В таких обстоятельствах необходимо обратиться в районную администрацию для подписания заявления на приватизацию. Оно будет рассмотрено за 30 дней, после чего нужно будет заключить договор приватизации. Если государство успешно рассмотрит все документы, квартира будет считаться приватизированной.
  3. После оплаты задатка покупателем продавец приобретает законное право на продажу жилья и на законных основаниях продает свою квартиру покупателю.

Данная сделка прозрачна и ясна. Однако при всех её положительных свойствах следует учитывать продолжительность организации процесса – потребуется затратить несколько недель на приватизацию и оформление всех бумаг. Поэтому если продажу необходимо осуществить в срочном порядке, то данный способ не подойдет.

Сроки

В среднем на подачу заявления о приватизации в администрацию и оформление прав в Росреестре уходит около 3-х месяцев. Сколько займет времени сама купля-продажа, предсказать сложно. Все зависит от того, как быстро найдется покупатель, удастся ли с ним сразу договориться обо всех нюансах, получится ли быстро собрать необходимый для продажи пакет документов.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Сроки и стоимость

Прописку в неприватизированном жилье оформляют бесплатно. При наличии всех разрешений на оформление документов уходит меньше одной недели. Понадобится справка об отсутствии долга по коммунальным услугам. Оплату расходов может взять на себя новый жилец с условием, что погашенная им сумма будет вычтена из цены за квартиру.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование