Как правильно выбрать надежного застройщика?

Iv. договор

Независимо от цели приобретения обязательно детально изучите договор. Вам могут предложить различные форматы соглашений. Пока самым выгодным остается вариант долевого участия.

В некоторых случаях вам могут предложить договор, в рамках которого вы отдаете деньги сейчас, а основной договор купли-продажи подписываете только при сдаче квартиры. Избегайте таких вариантов, иначе не попадете под защиту статьи 214-ФЗ.

Внимательно изучите обязанности застройщика в рамках передачи квартиры. Не соглашайтесь на условия, при которых  девелопер отдает ключи в течение какого-то количества дней после ввода дома в эксплуатацию. Вы можете лишиться квартиры, если введение объекта в эксплуатацию не одобрят. В договоре должен быть четко прописан срок сдачи объекта и соответственно выдачи ключей  — например, IV квартал 2020 года.

Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве?

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст.

48 Федеральный закон от 13.07.2020 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

Как получить ипотеку на долевое строительство?

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки. Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома).

Как рассчитать окупаемость квартиры

Инвестиционная привлекательность недвижимости рассчитывается по коэффициенту «цена/рента». То есть соотношению стоимости жилья к сумме аренды за год без учета затрат. В итоге мы получаем сумму равную количеству лет окупаемости квартиры.

Например, стоимость жилья составила 3,5 миллиона рублей. Вы сдаете квартиру за 30 тысяч рублей в месяц — это 360 000 рублей в год. Разделим 3,5 миллиона на 360 тысяч и получим 9,7.

От коэффициента зависит, для чего больше пригодна квартира — для покупки или аренды:

✒ от 1 до 15 — цена более привлекательна для покупки, чем для аренды;

✒ от 16 до 20 — чуть выше, но все еще приемлемо для покупки;

✒ от 21 и выше — высокая цена, жилье лучше арендовать.

Если добавить в расчеты затраты на облагораживание жилья, оформление интерьера и так далее, срок окупаемости увеличится.

Когда покупать

С 2020 года в силу вступают изменения в законодательстве. Согласно статье ФЗ № 218 будет постепенный отказ от договоров долевого участия. Из-за изменений аналитики прогнозируют рост цен с осени 2020 года на 20–30%. Если вы приобретете квартиру в новостройке в ближайшее время, через 1–2 года ее стоимость поднимется уже на 50–60%.

Например, вы приобретаете квартиру стоимостью 2 миллиона рублей 15 августа 2020 года. Через год ее базовая цена повышается на 40–50%. За вычетом издержек на оформление документов и ремонт, ваша прибыль с продажи составит около 30% — 600 тысяч рублей.

Надёжных застройщиков условно можно разделить на 2 группы:

Первые: застройщики, у которых есть опыт и репутация – это те, которых я описывал выше;

Вторые: застройщики, которые недавно пришли на рынок. У них ещё нет завоёванной репутации, однако они строят свои дома за собственные средства, т.е. у них есть деньги.

Итак, о вторых, по порядку.

Планировка

Количество комнат. Самые востребованные — однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Спрос на однокомнатные квартиры — 40% от общей доли рынка. На втором месте двухкомнатные.

В однокомнатную квартиру вы вложите меньше средств и на приобретение, и на обустройство. Дохода же с нее выручите быстрее и больше. Это касается и продажи, и аренды.

Возможность перепланировки. Большую роль играет возможность изменить планировку под свой вкус. Если вы продаете квартиру в новостройке отдайте предпочтение монолитным домам — у них самые гибкие характеристики по смене межкомнатных перегородок.

Можно схитрить и сделать из одной квартиры две. Например, вы приобретаете однушку от 30–40 м2. Ее можно разделить на две студии от 15–20 м2 и сдавать не одну, а две квартиры. Придется вложится в ремонт, перепланировку, создание еще одной кухонной зоны и санузла.

Рассчитаем примерную окупаемость такого варианта. Предположим стоимость жилья обошлась вам в 2 миллиона рублей. В качестве однокомнатной квартиры вы будете сдавать ее за 15 тысяч рублей и получите за год 180 тысяч прибыли. Если разделить 2 миллиона на 180 тысяч, мы узнаем срок окупаемости — 11 лет и 1 месяц.

Теперь посчитаем доход от разделения квартиры на студии. Допустим, вы сдаете каждую за 12 тысяч, значит ежемесячно получаете 24 000 рублей или 288 тысяч в год. Годовой доход без учета ремонта будет 14,4%, а окупаемость сократиться до 6 лет и 9 месяцев.

Вывод

Четко определитесь с рамками бюджета, подушкой безопасности и границами, за которые вы не сможете выйти. Проанализируйте, что для вас будет выгоднее — скопить необходимую сумму или оформить ипотеку. Рассчитайте ежемесячные платежи, возможную прибыль и убытки.

Внимательно изучите район — комфортность проживания, транспортную развязку, экологическую обстановку. Если планируете заводить семью, позаботьтесь о будущем и выберите район с развитой инфраструктурой.

Выбирайте опытного застройщика с широкой базой реализованных проектов. Оцените репутацию застройщика в интернете, проверьте, сдает ли он объекты в срок и с какими партнерами сотрудничает.

Не соглашайтесь на «скользкие» условия договора, проверяйте точные сроки и условия.

Воспользуйтесь помощью профессионалов в выборе жилья. Сфера недвижимости в России не стоит на месте. Сейчас на рынке много профессионалов, которые ориентируются в тонкостях выбора жилья и вкладов в  недвижимость. Обратитесь за помощью к квалифицированным риэлторам и аналитикам, чтобы сэкономить время и деньги.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование