Миф или реальная практика: возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

«подводные камни» досрочного закрытия ипотеки

Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику. Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента – это означает переплату процентов.

Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается. В этом случае, при наличии определенной суммы свободных денег специалисты рекомендуют рассмотреть вопрос их вложения в другие объекты недвижимости или на банковский депозит для получения дополнительного дохода, за счет которого будут покрываться кредитные платежи.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

  • снижение итоговой суммы переплаты банку;
  • освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
  • получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика. Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам.

Возврат части суммы страховки возможен:

  • – если ипотека погашена полностью;
  • – не наступил страховой случай;
  • – сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.

Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:

  • – паспорт;
  • – договор ипотеки;
  • – договор страхования;
  • – справку банка о досрочном погашении займа;
  • – платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
  • – заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.

Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.

Дополнительные документы

Перечень необходимых документов:

  • заявление заемщика о возврате излишне уплаченных процентов;
  • расчет процентов, корректность которого заверена независимым экспертом;
  • документы по кредиту: кредитный договор с приложениями, договор залога, договор страхования;
  • документы по залогу: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи жилого помещения, кадастровая стоимость;
  • переписка с банком: входящие и исходящие письма (с отметками банка).

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Как вернуть страховку?

Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

К заявлению нужно приложить:

  • справку о закрытии ипотечного кредита;
  • бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

Может ли банк запретить возвращать средства?

Если средства были признаны банком излишне уплаченными процентами и срок исковой давности (3 года — ст.196 Гражданского Кодекса) по ним еще не истек, то у банка нет оснований для отказа в их возвращении клиенту.

При этом излишние средства могут быть направлены:

  • на погашение иной задолженности по тому же кредитному договору, например: на оплату комиссий или штрафов;
  • на погашение любой иной задолженности заемщика (по согласованию с ним).

Написание заявления

Если заемщиком при пересчете сумм процентов выявлены расхождения, но банк не дал необходимые пояснения и отказался признавать расхождения «на месте», то заемщику следует направить в банк заявление на возврат излишне уплаченных процентов по ипотеке.

При планировании досрочного погашения кредита проверять проценты следует заранее, поскольку при выявлении расхождений банку может потребоваться время для анализа корректности расчетов, в течение которого будут продолжать начисляться проценты на непогашенный кредит.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

Правила составления

Заявление оформляется в письменном виде и подписывается собственноручно заемщиком. Как правило, в кредитных организациях имеются типовые бланки заявлений, при их отсутствии заявление может быть оформлено на обычном листе формата А4.

Расчет суммы возврата

За помощью в расчете суммы возврата можно обратиться:

  • в общество защиты прав потребителей;
  • в юридическую контору, оказывающую такие услуги;
  • в аудиторские фирмы, аккредитованные Банком России и специализирующиеся на банковском аудите.

Для обращения потребуются:

  • документы по кредиту (кредитный договор, график платежей, иные приложения к договору);
  • платежные документы, подтверждающие факты проведенных оплат;
  • выписки по счетам учета кредита и процентов либо официальные письма банка, содержащие информацию о полученных суммах по кредитному договору.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты

Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.

Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование