Можно ли продать квартиру в аварийном доме

Содержание
  1. Что говорит закон
  2. Важно! если вы сами разбираете свой случай, связанный с аварийным жильем, то вам следует помнить, что:
  3. Основание признания дома непригодным для проживания
  4. Возможна ли покупка квартиры в аварийном доме в кредит?
  5. Возможные риски при покупке квартиры в аварийном доме
  6. Документы
  7. Зачем продавать?
  8. Как провести сделку?
  9. Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?
  10. Ограничения
  11. Определение стоимости
  12. Осмотр квартиры
  13. Особенности сделки
  14. От покупателя
  15. От продавца
  16. Оформление права собственности
  17. Подписание акта приема-передачи
  18. Подписание договора
  19. Поиск продавцов аварийного жилья
  20. Порядок действий
  21. Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме
  22. Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме
  23. Правила предоставления компенсации взамен на аварийное жилье
  24. Предварительные договоренности
  25. Продажа квартиры в аварийном доме
  26. Риски, связанные с аварийным состоянием дома
  27. С чего начать?
  28. Составление и подписание расписки
  29. Сроки
  30. Стандартные риски
  31. Стоит ли покупать квартиру под снос?
  32. Вывод
  33. Процедура заключения соглашения: пошаговая инструкция

Что говорит закон

Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.

Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.

Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать. Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.

Важно! если вы сами разбираете свой случай, связанный с аварийным жильем, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основание признания дома непригодным для проживания

Непригодной для проживания квартиру признают согласно Постановлению Правительства от 28.01.2006 №47. Данное решение принимает только орган местной власти, основываясь на акте обследования квартиры или другого жилья межведомственной комиссии.

Основанием признания жилища непригодным для проживания считается:

  • физический износ здания, из-за чего уровень надежности здания понижается;
  • изменение микроклимата жилой площади, вследствие чего стало невозможно придерживаться санитарно-эпидемиологических нормативов и требований.

Комиссия проводит осмотр жилого здания и оценивает его на основании заявления жильцов либо одного из владельцев квартиры. Заявление рассматривают в течение 30 дней с момента его регистрации (Постановления Правительства №47 п.46).

Далее комиссия решает вопрос о возможном сносе жилья или же о том, что жилое помещение соответствует всем требованиям и нормативам.

Важно! Регистрация по месту проживания в аварийном здании законодателем не запрещена.

Возможна ли покупка квартиры в аварийном доме в кредит?

Если вы собираетесь покупать аварийное жилье с помощью заемных средств (кредита), то следует знать о том, что банки крайне редко одобряют подобные планы и положительно отвечают на запрос. Даже, если банк согласится дать кредит на покупку аварийной квартиры, то попросит застраховать такое имущество. А стоимость страховки подобных объектов, как правило, тоже очень значительная.

Покупка аварийного жилья по закону не может осуществляться с привлечением средств материнского капитала даже частично.

Учитывайте эти нюансы. Ведь, если в будущем, так и не дождавшись расселения (компенсации), вы захотите аварийное жилье тоже продать, то круг потенциальных покупателей заметно сократится.

Возможные риски при покупке квартиры в аварийном доме

Все потенциальные риски, связанные с покупкой такой квартиры, можно условно разделить на две категории: обычные и касающиеся аварийности дома. Рассмотрим их подробнее.

Документы

Для оформления такой сделки потребуются различные документы. По большей части они нужны для того, чтобы покупатель убедился в надежности продавца.

Зачем продавать?

Недвижимость приватизирована, скоро должно состояться переселение из ветхого жилья в новое, чистое, просторное. Почему люди, не дождавшись этого события, выставляют квартиры на продажу? Зачастую они просто устают ждать и хотят более спокойного развития событий. Ведь даже при расселении не всегда все происходит, так, как видится со стороны.

На практике фактического переселения не случается — обычно назначают стоимость за квадратные метры, причем размер ее значительно ниже, чем рыночная цена. Это связано с тем, что ветхое жилье требует дополнительного ремонта, вложений, трат на снос. Делать это за свой счет никому не выгодно, поэтому подобные расходы отнимаются от стоимости квартир.

Таким образом, реализация квартиры выгодна — чем ждать неизвестно чего, проще сразу выставить на продажу, обозначив желаемую сумму.

Как провести сделку?

Схема сделки по продаже жилья под снос выглядит так:

  1. Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
  2. Предварительные денежные расчёты между участниками.
  3. Составление договора купли-продажи.
  4. Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.
  6. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
  7. Получение документов из Росреестра.

Оплата происходит согласно условиям составленного договора – во время сделки купли-продажи или после регистрации недвижимости в Росреестре новым собственником.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не запрещает покупку-продажу недвижимости в аварийных многоквартирных домах. По крайней мере на момент написания этой статьи. Таким образом, раз запрета нет, то приобретать подобные квартиры можно. Более того, не существует никаких нормативов и инструкций по реализации или покупке такого жилья. А это значит, что все нужно делать точно так же, как и при приобретении обычной квартиры в стандартном, не аварийном доме.

Ограничения

Сроки продажи квартиры в аварийном доме не регламентированы, однако некоторые ограничения ЖК РФ накладывает:

  • если на момент подписания договора купли-продажи вынесено решение суда о выселении собственника в связи с непринятием им выкупной стоимости или нежелании переезжать в новое предоставленное ему жилье;
  • владелец помещения уже не имеет права собственности на жилье, так как подписал договор с региональными органами о выплате выкупной стоимости или получении жилья взамен.

Приватизация нежилых помещений в аварийном доме невозможна, так как это противоречит закону о приватизации. Соответственно продать такое помещение не удастся, равно как и квартиры, жильцы в которых обитают по договору найма, и не являются собственниками.

Определение стоимости

Если дом признан аварийным, квартиру в нем можно продать, но стоимость ее может несколько отличаться от рыночной. Определяя выкупную цену за аварийное жилье, следует брать во внимание оценочную стоимость квартиры, а также понесенные затраты собственника на изъятие жилья и других расходов, связанных с объектом недвижимости. Конечная цена определяется, исходя из договоренности между двумя лицами — покупателем и продавцом.

Осмотр квартиры

После того, как продавец найден, нужно переходить к следующему этапу – осмотру жилья. Обычно, если покупается квартира в аварийном доме, фактическое состояние квартиры мало кого интересует. Такая недвижимость приобретается не для проживания (подробнее об этом см.ниже). Но важно проверить, действительно ли жилье является аварийным.

Иногда для этого достаточно осмотреть саму квартиру. Но нередко жильцы изо всех сил стремятся поддерживать в квартире хоть какое-то подобие порядка и уюта. Как следствие, визуально определить, относится ли недвижимость к аварийной или нет затруднительно. В такой ситуации можно осмотреть сам дом. Но еще проще – просмотреть на сайте местной администрации список всех строений, которые признаны аварийными. Если целевой дом фигурирует в этом перечне – все хорошо. Если нет – могут возникнуть проблемы.

Особенности сделки

Алгоритм покупки в сравнении с покупкой нормального жилья практически идентичен, единственным отличием являются обязанность продавца поставить покупателя в известность о состоянии жилья и право покупателя ознакомиться (при желании) с особенностями выкупаемого жилья при помощи запроса справки из ЕГРП. Купить жилье в аварийном состоянии вы можете как в многоквартирном доме, так и как отдельно стоящее помещение.

От покупателя

Покупатель обычно предоставляет только паспорт гражданина РФ, чтобы продавец мог проверить, действительно ли этот человек является тем, за кого себя выдает. В некоторых случаях продавец также может потребовать выписку с банковского счета с целью убедиться, что у покупателя есть нужная сумма для покупки жилья.

От продавца

От продавца жилья требуется намного больше документов:

  • Паспорт. По той же причине, которая описана выше.
  • Выписка из ЕГРН. В этом документе указан собственник квартиры, что позволяет сверить данные паспорта и выписки. Также в ней показываются всевозможные обременения, если они вообще есть.
  • Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ, показывающий, каким образом продавец квартиры в свое время получил ее в собственность. Иногда этот документ очень важен (особенно если с момента приобретения квартиры прошло менее 3-х лет).
  • Выписка из домовой книги. Показывает, кто прописан в квартире. Нередко это может быть важно, особенно если одним из прописанных является несовершеннолетний ребенок.
  • Техпаспорт на квартиру. При помощи этого документа можно определить наличие неузаконенной перепланировки.
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
  • Разрешение от органов опеки. Требуется только тогда, когда одним из совладельцев квартиры (или ее полноправным владельцем) является несовершеннолетний ребенок.
  • Согласие на сделку от супруги/супруга. Требуется только тогда, когда продавец состоит в браке. Формально, жилье могло бы быть и личной собственностью, а не совместной, но доказать это практически невозможно, потому, лучше всегда просить такое согласие.

Оформление права собственности

После подписания договора и, возможно, выплаты аванса за жилье, нужно зарегистрировать право собственности на нового владельца. Обычно это производится еще до окончательной оплаты. Продавец, при этом, ничего не теряет, а покупатель получает больше гарантий того, что сделка будет завершена честно.

Право собственности регистрируется в Росреестре. Это платная услуга (нужно будет оплатить госпошлину).

Подписание акта приема-передачи

Когда регистрация произведена, если никаких проблем на этом этапе не произошло, можно подписывать акт приема-передачи. Договор купли-продажи лишь указывает, что у сторон есть намерение купить-продать квартиру. А акт подтверждает тот факт, что право собственности было передано. Этот документ составляется в двух экземплярах в свободной форме. Обычно включает в себя только информацию о том, что покупатель получил право собственности, а продавец его передал.

Подписание договора

После составления договора его нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно можно заверить у нотариуса, но последнее не является обязательным требованием по закону. Стороны сами могут решать, пользоваться ли услугами нотариальной конторы, с учетом того, что это предполагает дополнительные затраты, или нет.

Поиск продавцов аварийного жилья

Для того, чтобы купить квартиру в аварийном доме сначала нужно найти подходящие предложения. Сделать это двумя основными способами:

  • Личный поиск.
  • Обращение к частному риэлтору или в агентство недвижимости (АН).

Самостоятельно искать такие квартиры будет существенно дешевле, но намного дольше, с большими затратами времени и усилий, а также без всякой гарантии. Предложение о продаже аварийного жилья редко встречаются на самых распространенных ресурсах, типа онлайн-газет или сервиса «Avito».

Как следствие, искать придется самостоятельно в прямом смысле этого слова:

  1. Найти подходящий аварийный дом.
  2. Обойти все квартиры.
  3. Предложить жильцам продать квартиры.

Как доказывает практика, во многих случаях последует отказ. Однако шанс договорится есть всегда, особенно если проходить дом за домом. Иногда собственники квартир уже знают, кто из соседей продает жилье и могут подсказать. Это существенно облегчает поиск.

Если же воспользоваться услугами АН, то за это придется заплатить (подробнее о расходах см.ниже). Но это единственный недостаток. Представители агентства вместо клиента будут искать подходящую аварийную недвижимость и, вполне возможно, у них уже будут в базе все нужные данные. Безусловно, жалко платить за то, что можно сделать самостоятельно, но почти всегда понесенные затраты сполна компенсируют потенциальные неудобства.

Порядок действий

Представленная ниже инструкция будет верна практически для любых ситуаций. Однако всегда нужно учитывать, что некоторые элементы не нужны или, наоборот, потребуются дополнительно.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

  1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
  2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Учитывая тот факт, что какие-то специальные условия и требования относительно покупки жилья в аварийных зданиях отсутствуют, опираться стоит на стандартные правила для покупки квартир. Ниже представлено детальное пошаговое описание действий, необходимых для приобретения такой недвижимости.

Правила предоставления компенсации взамен на аварийное жилье

Существуют и свои правила предоставления компенсации вместо иного жилья взамен на аварийное. По сути, компенсация сводится к выкупной цене за аварийное жилье, когда такое жилье выкупается у собственника муниципалитетом. Получить выкупную цену возможно исключительно при вашем согласии.

Значит, если вы настоятельно хотите получить именно новое жилье, то навязать взамен этого выкупную цену вам не могут. Сама же выкупная цена складывается из рыночной цены изымаемого у вас аварийного жилья, а также появившихся расходов в связи с самим изъятием жилья как такового, расходов, обусловленных поиском и переездом в другое жилье, расходов по оформлению нового жилья. Включается в выкупную цену и упущенная выгода.

Верховным судом конкретизированы расходы, охватываемые выкупной ценой. Так, в нее должны входить услуги агентств недвижимости, если человек обращался к ним, например, для покупки и оформления нового жилья. При расчете выкупной цены должна учитываться и стоимость земли под аварийным домом, поскольку она также является собственностью того, кто владеет аварийной квартирой.

Предварительные договоренности

Во время осмотра, до него или после него можно провести с продавцом предварительные переговоры и обсудить условия сделки, пункты, которые будут включены в договор купли-продажи и так далее. По общим правилам, продавец должен на этом этапе предупредить покупателя о том, что дом является аварийным и подлежит сносу.

Если он этого не сделал – есть вероятность, что продавец хочет как-то обмануть покупателя, хотя тому как раз нужна именно аварийная недвижимость. Если «обман» заключается именно в этом, следует дать понять, что покупатель в курсе ситуации и именно потому, что жилье относится к аварийному, оно его и интересует.

Продажа квартиры в аварийном доме

Чтоб продать аварийную квартиру не нужно ничего особенного. Продажа осуществляется в обычном порядке. Владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии (об этом необходимо указать в договоре). Кроме того, о состоянии квартиры покупатель имеет возможность узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Если лицо хочет приобрести квартиру в аварийном здании, желательно сразу определить, включено ли данное жилое помещение в программу, которая предполагает расселение собственников из аварийного здания.

Важно! Только в данном случае собственники могут получить новую квартиру с минимальными доплатами либо получить равноценное жилье.

Но при покупке квартиры в аварийном здании могут появиться некоторые трудности.

  1. Нормативы и сроки: данная проблема решается индивидуально в каждым регионе, то есть конкретных сроков расселения после признания здания аварийным нет. Это обозначает, что неизвестно, когда новый хозяин получит компенсацию, и каков ее будет размер. Что касается представления новой квартиры, в этом случае непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади, и какого вида будет новое жилье.
  2. Предоставление кредита: банковское учреждение не всегда готово предоставить займ на приобретение аварийного дома, а если и дает средства, требует дорогостоящего страхования данной квартиры. Это осуществляется с целью минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они достаточно высоки.
  3. Наличие материнского капитала: невозможно воспользоваться данными средствами как в полном объеме, так и в виде частичной оплаты. Это объяснимо, так как родители желают создать для своих детей комфортные и достойные условия проживания.

Риски, связанные с аварийным состоянием дома

Есть еще два риска, актуальные именно для аварийных домов:

  • Продавец квартиры отказала покидать свое жилье и не согласился на компенсацию от государства (администрация «покупает» такую недвижимость). Местная администрация подает на него в суд и, выиграв дело, требует выселения в принудительном порядке. На недвижимость сразу же накладывается обременение из-за чего продать ее будет нельзя.
  • Продавец уже согласился на компенсацию или переселение. Такая сделка может быть признана мошеннической. Продать квартиру, как и в предыдущем случае будет невозможно, но продавец может под каким-то предлогом запросить у покупателя аванс и деньги не вернуть.

С чего начать?

Перед составлением договора купли-продажи собственник жилья обязан предупреждать потенциальных покупателей о том, что здание признано аварийным. После этого необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также оформить договор. Договор можно составлять самостоятельно или обратиться за юридической помощью.

Составление и подписание расписки

Заканчивает сделку обычно расписка в получении средств. Этот документ составляется в одном экземпляре, так как продавцу он обычно не нужен. Этот человек пишет расписку и указывает, что у него нет никаких претензий к покупателю. В расписке указывается окончательная сумма расчета. Одновременно с передачей расписки покупатель передает всю оговоренную сумму за жилье в полном объеме.

Сроки

Учитывая тот факт, что значительная часть всех действий зависит непосредственно от продавца, покупателя, агентства недвижимости, нотариуса и Росреестра, конкретные сроки очень сложно прогнозировать. Примерно, вся процедура займет от 1 до 3 месяцев. В идеальных условиях можно уложиться всего в несколько дней, но это скорее редкость, чем правило. Тот факт, что жилье является аварийным в данном случае не играет практически никакой роли.

Стандартные риски

К обычным рискам относят следующие:

  • Прописаны несовершеннолетние дети. Их нужно выписывать до завершения сделки. В противном случает добиться их принудительной выписки даже через суд будет невозможно.
  • Несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья. Без разрешения из органов опеки продать такую квартиру невозможно. Любые обходные пути являются мошенничеством.
  • Неузаконенная перепланировка. Глобальной проблемой, в случае с аварийным жильем, это вряд ли станет. Однако нужно помнить, что, если планировка неузаконенная, могут потребовать возвращать квартире предыдущий вид, а это лишние затраты.
  • Занижение цены недвижимости. Некоторые собственники жилья стремятся любыми доступными способами минимизировать свои затраты. В частности – сумму налога на продажу квартиры. Чем меньше будет цена, тем меньше придется заплатить продавцу. Однако, если согласится на такие условия, но, фактически, выплатить полную стоимость квартиры, вернуть разницу при возникновении проблем будет очень сложно.
  • Продажа квартиры по доверенности. Серьезная проблема, так как доверенность может быть недействительно, полученной обманным путем и так далее. Рекомендуется при помощи опытного юриста предварительно проверить действительность данного документа.
  • Нет согласия супруги/супруга. Без такого согласия сделка может быть признана незаконной.
  • Есть долги за коммунальные услуги. Нужно в договоре предусмотреть пункт, в соответствии с которым все долги остаются на продавце. Формально, по закону, это и так происходит именно таким образом, но лучше обсудить данный вопрос отдельно. Возможно покупателю будет выгоднее оплатить все долги взамен на некоторую скидку к стоимости жилья.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Для чего может потребоваться покупать квартиру под снос? Ответ очень прост: чтобы потом переехать в новостройку. Существует специальная программа расселения аварийного жилья, участники которой (собственники квартир в аварийных домах), получают право на бесплатную равнозначную квартиру в новостройке.

Однако не всегда понятно, чем опасна такая сделка. Проще говоря, если купить, дадут ли новую жилплощадь? Формально, на данный момент никаких ограничений нет, а значит – дадут. Но в ближайшее время правительство планирует вносить в данную программу определенные изменения. Конкретный их перечень еще не известен, однако по предварительным данным, просто так приобретать квартиры в аварийных домах непосредственное перед их сносом будет невозможно. Как именно и когда это будет реализовано – неизвестно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Вывод

Продать квартиру в аварийном доме при отсутствии ограничивающих условий можно. Покупателям важно, чтобы перевод жилого помещения в статус аварийного уже произошел, иначе сделка окажется совершенно невыгодной. Проживание в здании, которое должно уйти под снос невозможно, поэтому собственников таких домов стараются в кратчайшие сроки расселить.

Таким образом, покупка аварийной жилплощади с целью получения выгоды оправдывает себя в единичных случаях. Для этого необходимо внимательно подходить к изучению информации о состоянии дома и сроках его внесения в списки программы расселения. С учетом ограничений со стороны банков, важно понимать, что приобретение такого жилья возможно исключительно за собственные средства.

Процедура заключения соглашения: пошаговая инструкция

  1. Осмотр.
  2. Проверка документов.
  3. Торг.
  4. Заключение договора.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация собственности.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование