Нюансы и этапы сделки купли-продажи коммерческой недвижимости. Образец договора

Содержание
  1. Основные моменты
  2. Что необходимо знать участникам?
  3. Что такое коммерческая недвижимость
  4. В чем разница между физическими, юридическими лицами и ип?
  5. Договор купли-продажи коммерческой недвижимости
  6. Документы для регистрации, их проверка
  7. Земельный участок
  8. Как выгодно продать такую недвижимость: практические советы
  9. Как найти покупателя и продать коммерческую недвижимость
  10. Как продать быстрее коммерческую недвижимость
  11. Как продать склад
  12. Налог с продажи коммерческой недвижимости
  13. Некоммерческая недвижимость с земельным участком
  14. Необходимые термины
  15. Определение целевой аудитории
  16. Особенности продажи коммерческой недвижимости
  17. Ответственность сторон
  18. Оценка стоимости
  19. Ошибки при оценке стоимости
  20. Передача имущества
  21. Подготовка документов
  22. Порядок расчетов
  23. Прилагаемые документы
  24. Разница между договорами
  25. Расположение здания
  26. Реквизиты и подписи
  27. Рекламная кампания
  28. Срок уплаты и предоставления отчетов
  29. Сроки осуществления продажи
  30. Цена

Основные моменты

Рассмотрим основные понятия, необходимые для понимания данного вопроса, как правильно провести оценку рынка коммерческой недвижимости, а также законодательную базу, регулирующую вопрос продажи объектов коммерческой недвижимости.

Рассмотрим, можно ли продать квартиру под коммерческую недвижимость или данная сделка не разрешена.

Что необходимо знать участникам?

Что необходимо знать, чтобы продать коммерческую недвижимость:

  1. Все документы на продаваемый объект должны быть в порядке. Чем больше информации будет подтверждено официальными документами, тем выгоднее и быстрее можно заключить сделку.
  2. Если производились какие-либо перепланировки, они должны быть узаконены.
  3. Прозрачность процедуры также нужно подтвердить справками о том, что у данной недвижимости нет никаких обременений.

Что необходимо знать, чтобы купить коммерческую недвижимость? Помимо проверки документации на правовую «чистоту», отсутствие обременений нужно:

  1. Рассчитать предполагаемую выгоду от покупки и изучить перспективы финансовых вложений (при необходимости).
  2. Просчитать возможности развития той сферы деятельности, для которой приобретается недвижимость, учитывая особенности данного объекта.
  3. Выяснить в органах местного самоуправления о каких-либо планируемых глобальных изменениях в районе расположения объекта, способных негативно отразиться на дальнейшем развитии бизнеса.

Что такое коммерческая недвижимость

Статус единицы коммерческой недвижимости присваивается объектам, используемым владельцем в коммерческих целях и приносящим ему прибыль. К списку данной недвижимости относятся сооружения, подходящие для использования в качестве банков, кафе и ресторанов.

Также сюда можно отнести все нежилые объекты вроде цехов и других похожих производственных площадей. Важно отметить, что коммерческая недвижимость является капитальным сооружением.

Данная недвижимость, как и обычная, может быть куплена, продана, сдана в аренду или обменена. В современных реалиях, инвестиции в коммерческую недвижимость особенно привлекательны по той причине, что ее можно выгодно реализовать. У вас есть возможность не только сохранить свои деньги, но еще и получить дополнительные доходы.

В чем разница между физическими, юридическими лицами и ип?

Есть ли отличительные моменты в оформлении сделки между физическими, юридическими лицами и ИП? Несомненно, отличия имеются.

Юридическое лицо предоставляет более обширный пакет документов и как продавец, и как покупатель, тогда как покупатели-ИП и физ.лица должны предоставить только паспорт и сведения о доходах (для проверки платежеспособности). ИП-покупатель также должен предоставить ИНН.

Госпошлина для организаций куда более высокая, чем для физ.лиц и ИП.

Для продавцов – физ.лиц и ИП также имеется отличие: потребуется согласие супруга или бывшего супруга, если коммерческая недвижимость была приобретена в браке.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

https://www.youtube.com/watch?v=03sx8W2ZEN0

О важности и юридической значимости этого документы было сказано выше. Но предельно внимательно к нему должен отнестись покупатель, чтобы не случилось так, что деньги были переданы за несуществующее в природе здание, сооружение, помещение.

Необходимо тщательно проверить весь пакет документации, даже свериться с общероссийским реестром юридических лиц, если возникнут хотя бы малейшие сомнения.

Документы для регистрации, их проверка

Прежде чем перейти непосредственно к заключению договора купли-продажи или его предварительного договора, и продавцу, и покупателю необходимо собрать пакет документов. О сведениях, которые должен предоставить продавец, было сказано выше.

От покупателя требуется предоставление следующей информации:

  • для физ.лица – документ, удостоверяющий личность;
  • дополнительно для ИП – сведения из ЕГРИП о регистрации;
  • для юр.лиц – сведения из ЕГРЮЛ;
  • для исключения рисков, продавец может попросить предоставить сведения о доходах.

Сама сделка купли-продажи не регистрируется в связи с изменениями от 1 марта 2020 года. Гос.регистрация необходима только на передачу права собственности. Она осуществляется в Росреестре, и для этого необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • оригиналы документов, удостоверяющих личность продавца и покупателя;
  • их совместное заявление на регистрацию права собственности;
  • договор купли-продажи нежилого помещения;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Земельный участок

Вопрос земли под нежилым помещением не возникает при покупке жилой квартиры, но при покупке коммерческих помещений он очень даже актуален. С точки зрения закона, земля под объектом должна находиться в использовании по разрешению местных властей или же находиться в долгосрочной аренде. Если земельный участок был выделен местными органами власти под определённые цели, построенное на нём коммерческое помещение должно этим целям полностью соответствовать.

Как выгодно продать такую недвижимость: практические советы

  1. Улучшить внешний и внутренний облик здания. В первую очередь будущий покупатель обратит внимание именно на внешние данные объекта. Согласитесь, что облупленные стены и желтый потолок вызовут негативные впечатления.
  2. Цена не должна быть завышенной. Не стоит слишком отходить от цены, установленной специалистом. Ее значительное завышение отпугнет потенциальных покупателей. Для быстрой продажи недвижимости подойдет цена несколько ниже рекомендуемой. Однако и слишком низкую стоимость устанавливать нельзя: такую сделку сложно назвать выгодной и, как правило, это вызывает недоверие.
  3. Объявление о продаже должно привлечь покупателя. О том, как правильно его составить, будет рассказано ниже. Объявление должно отличаться или выделяться чем-либо из основной массы объявлений о продаже коммерческой недвижимости, которые будущий покупатель, вероятно, пролистает или вовсе не обратит внимание.
  4. Воспользоваться помощью риелтора. Самостоятельная продажа сэкономит эту часть расходов, но не сэкономит время продавца. Объявления, выкладываемые на сайтах и газетах, придется каждые пару недель подавать снова, а звонки и демонстрация здания очередному покупателю будут отвлекать от работы или других повседневных дел. Риелтор возьмет всю эту работу на себя.

Как найти покупателя и продать коммерческую недвижимость

Те, кто знают, как продать коммерческую недвижимость быстро рекомендуют находить покупателя при помощи рекламы, объявлений, фотографий и видеороликов. Чем больше вариантов размещения Вашего желания продать недвижимость будет охвачено, тем больше шансов найти покупателя быстро:

  • Поместите свое объявление в газете.
  • Обратитесь на телевиденье и радио со своей рекламой.
  • Зарегистрируйтесь в Интернете на специальных сайтах.
  • Займитесь наружной рекламой, расклейте свои объявления.

Как продать быстрее коммерческую недвижимость

Следует отметить, что в плане продажи, коммерческая недвижимость практически не отличается от жилой:

  • Первым этапом является формирование стоимости. Цифра на ценнике берется не произвольно, она устанавливается по итогам маркетингового исследования. Данная процедура подразумевает изучение рынка, а именно цен аналогичных объектов. К этому процессу нужно подойти очень ответственно, так как неправильное формирование цены приведет либо к тому, что ваша недвижимость не будет представлять интерес для покупателя (при переоценке), либо к потере потенциальной выручки (при недооценке);
  • Покупка и продажа коммерческой недвижимости имеет дополнительный аспект. Он заключается в том, что обе стороны договора отдельно оценивают способность данной недвижимости приносить доход. А потому перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно иметь представление относительно возможных видов использования данного объекта, оценить объем возможного дохода и риски при продаже. Все эти сведения можно будет использовать в качестве инструмента при дальнейшей продаже;
  • Также важно произвести правильную оценку преимуществ и недостатков продаваемого объекта. Ее следует производить на основе расположения объекта, наличия/отсутствия парковочных мест и других аспектов, имеющих существенное влияние на бизнес. В договоре купли-продажи нужно максимально детально описать все условия продажи объекта, в дальнейшем это будет полезно, в случае возникновения проблем.

Очень важной составляющей успеха при продаже является правильная организация рекламной кампании.Что необходимо сделать:

  • Сформировать привлекательное рекламное предложение, в котором объект показывается в наилучшем свете;
  • Прикрепить фотографии объекта. Делать их следует в светлое время суток в ракурсах, максимально полно раскрывающих плюсы продаваемого объекта. Целью фотографии, как и предложения, является побуждение у потенциального покупателя приобрести именно эту недвижимость;
  • Правильное размещение рекламы. Его секрет заключается в привлечении максимального количества самых разных рекламных источников. Разместите объявление на всех интернет-ресурсах. Кроме того, объявления можно также подать и в печатные издания. Помните, чем больше объявлений будет подано, тем больше вероятность продать объект;
  • Еще одним эффективным инструментом является рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

Предположим, с вами связался первый потенциальный клиент. Что нужно делать далее? А дальше наступает следующий ключевой этап – просмотр. Его следует проводить в светлое время суток. Помещение нужно предварительно убрать.

Причем, нужно вынести не только мусор, но и мебель, и все другие предметы, которые могут затруднять просмотр. Чем более чистым и убранным будет помещение, тем большее доверие оно будет вызывать.

Соответственно, продажа коммерческой недвижимости происходит в три основных этапах:

  • Поиске потенциального покупателя;
  • Оформлении бумаг для сделки;
  • Расчете по сделке купли-продажи.

Далее детально рассмотрим продажу склада. Правила касательно данной процедуры ничем не отличается от всех указанных выше. Однако и здесь есть ряд нюансов:

  • Сначала нужно собрать максимальное количество сведений относительно продаваемого объекта, включая технические характеристики, а также его преимущества и недостатки. В дальнейшем, на основе данных сведений, нужно будет составить рекламное предложение. Оно должно содержать всю основную информацию об объекте: его местоположении, размерах, площади, наличии коммуникаций и инфраструктуры, а также степени готовности документов. Также нужно указать целевое предназначение данного помещения;
  • Проанализировать другие аналогичные предложения. Это поможет правильно оценить собственный объект и установить правильную цену;
  • Ключевым моментом является грамотное проведение рекламной кампании. Как и в предыдущем случае, нужно использовать наибольшее количество рекламных ресурсов.

Как продать склад

Перед тем, как выставить объект на продажу, нужно провести ряд необходимых действий:

  • Организовать рекламную кампанию: в СМИ, на общедоступных досках объявлений поместить фото склада.
  • В объявлении обязательно расписать все преимущества расположения и доступность проезда.
  • Описать, чем ваше помещение выгодно отличается от предложений конкурентов.
  • Настроить рассылки sms оповещений потенциальным покупателям или оптовым клиентам.

Если нужно продать складское помещение, то для совершения сделки нужно обязательно составить выгодное предложение по продаже: за определенную площадь можно попросить меньшую сумму, чем у других предложений. Следует как можно больше задействовать рекламных ходов, то есть искать максимально большее число источников для размещения объявлений о продаже.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Если владельцем является физическое лицо, то при получении дополнительного дохода от продажи он обязан уплатить в казну государства 13% от общей стоимости. Для юридических порядок уплаты налога другой: они платят всего 2,2 %. Но ежегодно происходит корректировка Налогового Кодекса, и эти цифры могут меняться.

Некоммерческая недвижимость с земельным участком

Особенность заключается в том, что строение или помещение и земля, согласно действующему законодательству, связаны друг с другом. Нельзя продать нежилое здание, оставив в своей собственности землю.

Необходимые термины

Коммерческая недвижимость Участок земли или объект недвижимости, который используется с целью осуществления коммерческой деятельности с целью получения прибыли от деятельности или сдачи ее в аренду
Риэлтор Специалист, который занимается покупкой и продажей объектов коммерческой недвижимости, за свои услуги получает вознаграждение в виде комиссионных

Определение целевой аудитории

Коммерческую недвижимость приобретает та категория лиц, которая в последующем собирается использовать объект с целью получения прибыли. Ими могут быть:

  • физические лица (менеджеры и управляющий персонал организаций);
  • ИП;
  • юридические лица.

Для выгодной продажи недвижимости необходимо несколько сузить данную категорию в зависимости от основных характеристик здания, направить ориентир на кого-то определенного. Несколько примеров:

  1. Если объект находится в центре города, имеет несколько этажей, с большей вероятностью им заинтересуются те, кому важен статус организации. Такие объекты хорошо подходят как для бизнес-центров, так и для приобретения с целью последующей сдачи офисов в аренду.
  2. Здание имеет запасной выход, имеет хорошую подъездную площадку к нему? Такой объект хорошо подойдет для магазинов и салонов красоты. Акцент нужно сделать на ИП, связанных с торговлей или парикмахерскими услугами.
  3. Здание имеет 1 этаж (или продается только он), обладает большой площадью, имеет все необходимые коммуникации (вода, вентиляция и т.д.) и даже место для парковки? Оно обязательно привлечет внимание тех, у кого бизнес в сфере общественного питания.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Чтобы разобраться с тем, как быстро продать коммерческую недвижимость и кто будет этим заниматься, следует помнить, что этот процесс имеет ряд отличий по сравнению с продажей жилых помещений.

Ответственность сторон

Здесь нужно расписать способ разрешения спорных вопросов – на случай, если одна из сторон нарушит обязательства.

Оценка стоимости

Обычно правильно определить цену квадратного метра коммерческих помещений бывает достаточно затруднительно. Этот параметр является строго индивидуальным и зависит от возраста здания, его местоположения функционального предназначения.

Ошибки при оценке стоимости

Все документы готовы, помещение подготовлено к продаже, а покупатель так и не приходит? Очень частой причиной неудач бывают допущенные ошибки при определении конечной цены:

  • Стоимость установлена такой же, как и на подобный объект, указанной в объявлениях о продаже. И если покупатель не находится долгое время, то может быть следует снизить конечную цену?
  • Слишком высокая цена недвижимости. Если примерно такое же помещение продается по заниженной цене, то зачем приобретать более дорогую?
  • Некоторые продавцы хотят перерыть стоимость проведенного ремонта, порой и евроремонт всего помещения. Но покупатель по-своему видит его, и ему вовсе не нужны все усовершенствования, сделанные его собственником.

Все эти ошибки просто отпугивают потенциального приобретателя, и следует учесть эти факторы, если действительно нужно продать коммерческую недвижимость.

Передача имущества

Прописываются сроки и порядок передачи ключей и документов, обязательно со ссылкой на соответствующий акт приема-передачи (он должен прилагаться к договору).

Подготовка документов

Физ.лица готовят следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, сведения о приватизации, переводе жилого помещения в нежилое);
  • свидетельство о гос.регистрации права собственности на объект недвижимости;
  • сведения из ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений;
  • сведения из ЕГРН об арендаторах (если они есть), заключивших договор более чем на 1 год;
  • копии договора аренды с арендаторами, заключившими договор на срок мене 1 года;
  • если физ.лицо ранее состояло в браке, необходим нотариально заверенный отказ бывшего супруга от прав на данный объект (в том случае, если данная недвижимость была приобретена лицом во время брака);
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт из БТИ – для экспрета-оценщика;
  • сведения о предыдущих владельцах объекта (история перехода прав на имущество);
  • квитанции услуг ЖКХ;
  • отчет оценщика, который произвел оценку объекта коммерческой недвижимости.

Индивидуальные предприниматели к вышеуказанному перечню должны предоставить свидетельство о регистрации ИП из ЕГРИП и ИНН.

Для юридических лиц, кроме вышеуказанных документов, необходимо предоставить:

  • вместо паспорта – выписку из ЕГРЮЛ о регистрации юр.лица;
  • учредительные документы;
  • устав организации;
  • ИНН;
  • сведения о руководителе организации.

Порядок расчетов

В этом пункте указывается размер задатка, каким образом он будет передаваться, а также порядок и срок передачи оставшейся суммы денежных средств.

Прилагаемые документы

Перечислить всю документацию, сопровождающую данный договор купли-продажи.

Разница между договорами

ГК РФ устанавливает существенные условия сделки купли-продажи недвижимости. Для всех договоров, за исключением участия в долевом строительстве, они будут одинаковыми. Отличаться документы будут теми частями, где указываются сведения о сторонах и описывается предмет сделки. Например, физ. лицу нужно указать только паспортные данные. А ИП – номера ИНН и ГРН. В договоре продажи строения с землей будет подробно описан участок, на котором стоит постройка.

Расположение здания

Очень важно при продаже нежилого помещения учитывать транспортную развязку поблизости, а также проходимость места, где располагается постройка. Для жилых помещений эти моменты будут скорее минусом, в то время как торговое помещение только выиграет от наличия большого количества людей под дверью.

Реквизиты и подписи

Указываются паспортные данные и реквизиты банковских счетов участников сделки. Здесь же проставляются подписи сторон и печать.

Рекламная кампания

Грамотно проведённая рекламная кампания по продаже коммерческой недвижимости имеет большое значение. Необходимо донести до покупателя возможность получения значительной прибыли и успешного ведения бизнеса поле приобретения этой недвижимости. Это существенным образом ускорит реализацию вашей недвижимости.

Срок уплаты и предоставления отчетов

Срок уплаты налога при продаже коммерческого здания:

  • НДФЛ – 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчетным.
  • НДС – ежемесячно до 25 числа месяца.
  • УСН – поквартально – до 25 числа месяца, по итогам года для ИП – до 30 апреля, для организаций – до 31 марта.
  • Налог на прибыль – поквартально – до 28 числа месяца, ежемесячно – до 28 числа, по итогам года – до 28 марта.

Налоговые отчеты необходимо предоставить в следующие сроки:

  • НДФЛ – 1 раз в год до 30 апреля.
  • НДС – ежеквартально до 25 числа следующего за квартальным месяца.
  • УСН – ежегодно (ИП – до 30 апреля, организации – до 31 марта).
  • Налог на прибыль (поквартально – до 28 числа месяца, ежегодно – до 28 марта).

Сроки осуществления продажи

Как правило, потенциальный покупатель очень долго оценивает и взвешивает все за и против, прежде чем принять решение о приобретении помещений для коммерческой деятельности.

Цена

Прописывается полная стоимость предмета купли-продажи (сумма при этом указывается цифрами и прописью) в рублях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование