Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить

Содержание
  1. Что выбрать — классический тарифный план для покупки жилья или соцпрограмму
  2. Выбор жилья и оформление документов
  3. Выбор недвижимости
  4. Жилищные кредиты для молодых семей
  5. Методы взимания просроченной задолженности по кредитам
  6. Надёжность сделки с жильем
  7. Нужно ли обращаться к нотариусу при покупке квартиры
  8. Нюансы военной ипотеки
  9. Нюансы произведения расчётов
  10. Отличие покупки квартиры на первичном и вторичном рынке
  11. Оценка недвижимости
  12. Оценка помещения
  13. Передача имущества в залог
  14. Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
  15. Подписание акта приема-передачи квартиры
  16. Покупка полиса
  17. Покупка с залогом
  18. Получение материнского капитала
  19. Порядок расчёта
  20. Представляем документы, необходимые для покупки квартиры в ипотеку, в банк: шаг 6
  21. Регистрация сделки с продавцом и передача денег
  22. Сколько времени потребуется на оформление займа на жилье
  23. Сколько оформляется и одобряется ипотека?
  24. Собираем базовый пакет документов: шаг 3
  25. Страхование и передача в ипотеку
  26. Этапы приобретения квартиры
  27. Цена заключения сделки, в которой фигурирует квартира

Что выбрать — классический тарифный план для покупки жилья или соцпрограмму

Ипотеки делятся на две большие группы — классические и социальные. В первом случае лицо получает кредит под залог недвижимости. Второй вариант значительно выгоднее. Однако гражданин должен выполнить ряд обязательных условий. Они зависят от используемой программы.

Выбор жилья и оформление документов

Во время выбора квартиры для покупки в ипотеку, клиенты ориентируются на следующие вещи:

  • Стоимость жилья, адекватность продавца, гибкость при оформлении сделки;
  • Расположение жилого объекта. В частности, покупатели обращают внимание на удаленность от школ, детских садов, работы, транспортной развязки, объектов здравоохранения;
  • Возможность последующей перепродажи недвижимости в случае необходимости;
  • Цены на коммунальные услуги, обслуживание дома.

Перед тем, как заключать сделку по ипотеке на покупку жилья, важно убедиться, что выбранный объект недвижимости соответствует основным банковским критериям:

  • Отсутствие незаконной перепланировки, деревянных перекрытий, изменений внешних границ;
  • Обладает оптимальным техническим состоянием;
  • Имеет все необходимые для проживания коммуникации, есть отдельный вход;
  • Располагается в многоквартирном здании, износ которого на момент оформления договора по ипотечной сделке не превышает 70 процентов;
  • Права собственности принадлежат продавцу.

Если жилье в ипотеку от Сбербанка приобретается на вторичном рынке, то важно убедиться, что в нем не прописаны недееспособные собственники или лица, находящиеся в тюрьме.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

Жилищные кредиты для молодых семей

В РФ действует программа, упрощающая покупку недвижимости для лиц, вступивших в брак и родивших ребенка. Государство не погашает весь долг, а частично закрывает обязательства перед банком. В результате удается существенно сэкономить. Однако предусмотрен целый перечень ограничений. Принять участие в программе могут лица в возрасте до 35 лет.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Надёжность сделки с жильем

Взаимодействие с застройщиком значительно выигрывает по надежности. У только что построенной квартиры не было владельца. Поэтому покупателю не придется решать вопросы с возможными собственниками, о которых ранее не было известно.

Нужно ли обращаться к нотариусу при покупке квартиры

Разбираясь, как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, гражданин выяснит, что в обязательном порядке обращаться к нотариусу не нужно. В некоторых ситуациях специалист всё же может быть полезен. Так, к нему иногда обращаются в процессе оформления договора купли-продажи. Заверять документ нотариально необязательно, однако выполнение процедуры снизит риск оспаривания сделки.

Нюансы военной ипотеки

Военная ипотека существует с 2005 года, раньше была сложная программа по предоставлению жилья военнослужащим, но начиная с 2020 года её упростили. Стали просто выдавать государственные субсидии в дополнение к льготному ипотечному кредитованию.

Размер выплат для каждого участника индивидуален и зависит от длительности службы, звания, количества членов семьи. Например, для только начинающего свою службу, это может быть сумма равная 1 млн. руб., максимальная – около 5 000 000 руб. При этом учитывается средняя стоимость квадратного метра жилья по всей стране.

Сама ипотека для военных состоит в том, что участнику оформляется кредит, под проценты, ниже, чем у обычных заёмщиков.Часть денег для погашения ссуды направляется государством на специальный счёт,открытый на имя военнослужащего. Эта программа называется «накопительно-ипотечная система».

Преимуществом такой ипотеки является то, что появляется возможность покупки жилья в любом регионе России. Многие банки, которым доверили выдавать такие кредиты, не требуют первоначального взноса, не берут комиссии, им не надо представлять справки о доходах и нет необходимости страховать свою жизнь и здоровье.

Недостатки в том, что кредит предоставляется только после трёх лет участия в накопительно-ипотечной системы, сразу после увольнения прекращается выплата ежемесячных сумм.

Нюансы произведения расчётов

Если гражданин приобретает квартиру на первичном рынке, денежные средства предоставляют продавцу при помощи безналичного перевода. Если квартира входит в состав вторичного жилья, нередко продавец и покупатель рассчитываются наличностью. Когда оформляется ипотека, подобный вариант крайне неудобен. Банк согласится предоставить денежные средства только с учётом возможности безналичного перечисления средств.

Отличие покупки квартиры на первичном и вторичном рынке

Процедуры схожи, однако ряд существенных отличий всё же присутствует. Последовательность действий может существенно меняться. Цены на помещение и оформление также существенно различаются. Оба варианта удобны. Поэтому нужно выбирать способ, подходящий для конкретного заемщика.

Оценка недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

Оценка помещения

Оформляя ипотеку поэтапно, гражданин столкнется с потребностью в оценке помещения. Процедуру выполняют для определения рыночной стоимости. Обычно банки просят привлекать лицензированных оценщиков, которые прошли аккредитацию в финансовой организации.

Передача имущества в залог

Ипотеку выдают строго под залог недвижимости. Обычно обременение накладывают на квартиру, которую гражданин приобретает на деньги банка. Однако это условие не всегда обязательно. Иногда в залог в рамках жилищного кредита может быть передана другая недвижимость потенциального собственника.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:

  • Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
  • Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
  • Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
  • Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
  • Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
  • Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.

Подписание акта приема-передачи квартиры

Завершает сделку проставление подписей сторон в передаточном акте. Перед этим необходимо осмотреть квартиру и убедиться, что она передается в том виде, в котором было оговорено. Если продавец обещал оставить встроенную мебель и технику, это должно быть зафиксировано в акте.

Остается забрать все комплекты ключей, в том числе от почтового ящика и домофона.

Покупка полиса

Квартиру нужно обязательно застраховать. Соответствующее требование закреплено в законодательстве. Стоимость услуги напрямую зависит от цены квартиры, срока действия полиса и ряда других параметров. Обычно страховку оформляют на один год, а затем пролонгируют. Действующий полис должен быть в наличии до момента полного закрытия обязательств.

Покупка с залогом

Необходимость продать кредитную квартиру может возникнуть у любого участника ипотечного кредитования. Это может быть и желание купить большую квартиру или, наоборот, возникновение трудностей при оплате ежемесячных платежей.

Получение материнского капитала

Госпрограмма направлена на оказание помощи семьям с двумя и более детьми. После рождения второго ребёнка семье выдают сертификат на сумму 466 000 руб. Деньги можно направить на закрытие обязательств перед банком или использовать в качестве первоначального взноса по кредиту, полученному на покупку квартиры.

Порядок расчёта

Поскольку застройщик всегда является юридическим лицом и субъектом предпринимательской деятельности, расчеты с банком происходят исключительно безналичным способом после регистрации договора купли-продажи и оформления залога на недвижимость.

Представляем документы, необходимые для покупки квартиры в ипотеку, в банк: шаг 6

Оформление документов при покупке квартиры в ипотеку проводит и продавец, и покупатель.

Для приобретения квартиры в новостройке

необходимо подготовить следующие

документы:

  • инвестиционный договор или соглашение участия в долевом строительстве;
  • копию решения застройщика о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик.


Стандартный

пакет документов для квартиры с вторичного рынка

включает:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • свидетельство о регистрации собственности (или выписка из ЕГРН);
  • отчет об оценке;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если продавец в браке) или нотариально заверенная справка, что в браке не состоял на момент приобретения собственности;
  • разрешение органов опеки (если есть дети);
  • документы об оплате первого взноса;
  • документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт или учредительные документы, если продавец — юридическое лицо).

Важно!

Задаток при покупке квартиры в ипотеку отдается покупателем из собственных средств.

С развитием ипотечного дела в нашей стране появились новые разновидности ипотеки, например:

  • При покупке квартиры в ипотеку с

    материнским капиталом

    банки требуют получение справки из Пенсионного фонда об остатке средств на счету клиента.
  • Для программы «

    Молодая семья

    » понадобится подтвердить возраст ребенка путем предоставления свидетельства о рождении.
  • При выборе

    программы для военных

    придется подтвердить возможность получить такую ипотеку.

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*.

  • Наличным расчетом (на руки);
  • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
  • Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

  • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
  • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
  • производится регистрация сделки и ипотеки
  • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
  • производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Сколько времени потребуется на оформление займа на жилье

Если сделка пройдет на идеальных условиях, процедура займёт одни сутки. Во внимание не принимают время на сбор документов и обращение в банк. Однако на практике подобное большая редкость. Чаще всего потребуется потратить около 4 недель. Если принимать во внимание срок подачи заявки и её рассмотрения, то процедура продлится минимум на два месяца.

Сколько оформляется и одобряется ипотека?

При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:

  • рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
  • подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
  • подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
  • рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
  • оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
  • государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).

Собираем базовый пакет документов: шаг 3

Различные кредитные организации предъявляют свой перечень необходимых документов, поэтому предварительно нужно проконсультироваться с представителем банка. Грамотный риелтор при покупке квартиры в ипотеку сможет упростить и ускорить сбор документации.


Базовый пакет документов включает:

  • паспорт потенциального заемщика;
  • страховое свидетельство (номер СНИЛС);
  • информацию о доходах гражданина за последние шесть месяцев;
  • данные о семейном положении заемщика (свидетельства о рождении детей, о браке);
  • заверенная кадровым подразделением копия трудовой книжки.

При подаче сведений о поступивших доходах обычно представляется справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Многие кредитные заведения просят предоставить информацию об иных источниках получения прибыли, например пособиях или пенсиях. Поэтому при покупке квартиры в ипотеку следует подготовить все документы, которые бы подтверждали сумму поступлений в семейный бюджет.

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Этапы приобретения квартиры

Перечень действий примерно идентичен вне зависимости от того, на каком рынке лицо приобретает помещение.

Гражданину предстоит:

  • Найти подходящую квартиру.
  • Выбрать банк, готовый выдать жилищный кредит.
  • Обсудить все условия сделки.
  • Оформить кредитный договор и выполнить иные обязательные действия.
  • Предоставить первоначальный взнос.
  • Переоформить помещение в собственность.
  • Подписать акт приема-передачи.

Цена заключения сделки, в которой фигурирует квартира

Квартира в новостройке стоит значительно дороже, чем на вторичном рынке. Однако из правила допустимы исключения. Если лицо хочет делать капитальный ремонт, самостоятельно обустраивать помещение, лучше отдать предпочтение новостройкам. Во всех остальных ситуациях лучше покупать помещение на вторичном рынке. Однако в этом случае могут объявиться неизвестные ранее владельцы помещения, и риск оспаривания сделки повышается.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование