Предоплата (аванс или задаток) и залог при покупке квартиры

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Что такое задаток?

Несмотря на то, что законодательство уделяет задатку небольшое внимание, данный вид гарантии обязательств является довольно распространённым. Задатком называется конкретно определённая денежная сумма, которая предоставляется в счёт будущих выплат на основе заключённого соглашения от одной стороны – другой. Кроме того, к нему относится свидетельство об осуществлении сделки и обеспечении должного её выполнения.

Что такое залог?

В чем разница залога и задатка при покупке квартиры? Это частый вопрос, который задают риелторам. Очень часто залог и задаток путают, хотя между ними имеется существенные отличия.

Специфика залога заключается в том, что исполнение обязательства обеспечивается только посредством имущественной формы, и деньги выступают лишь в качестве имущества. Если обязательства не исполнены совсем или исполнены не так, как это предусматривалось, то кредитор имеет право на реализацию объекта залога, удовлетворяя подобным образом собственные требования.

Более того, у кредитора есть имущественное право получения оплаты из стоимости находящегося в залоге имущества (кроме тех случаев, которые описаны в законодательных актах). Если клиент взял кредит на покупку чего-либо под залог недвижимости, то в случае невозвращения денег в положенный срок банк заберёт у него то имущество, которое было предоставлено в виде залога. В чем разница залога и задатка при аренде помещения, мы рассмотрели выше.

Понятие «залог» используется преимущественно в сфере аренды, а не в купле-продаже.

Физические лица используют залог на рынке недвижимости преимущественно при аренде жилья. Владелец квартиры имеет право требовать у арендаторов не только оплату каждый месяц, но и какую-либо сумму, если вдруг или будет испорчено имущество. В таком случае ремонт сломанной вещи, к примеру, будет оплачен хозяином из суммы залога.

Таким образом, в плане эффективности материального обеспечения залог выступает на первом месте. А вот по простоте применения, оформления и обеспечения в целом выделяется задаток.

Мы ответили на вопрос, в чем разница залога и задатка при аренде.

Видео по теме

Отличие между авансом,залогом и задатком.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:

🤝 договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;

📋 проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;

📝 составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;

💰 передайте деньги в момент подписания расписки.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку.

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель. Например, указывают:

📝 стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств;

📝 список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;

📝 список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;

📝 сроки передачи недвижимости покупателю;

📝 кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;

📝 данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.

Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:

📌 фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;

📌 адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;

📌 указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;

📌 сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

📌 подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Ключевые отличия всех трех понятий

Аванс Задаток Залог
Функция Платежная функция (является частью оплаты за квартиру).
  • Гарантия успешного заключения сделки.
  • Основание для заключения договора купли – продажи.
  • Платежная функция (является частью оплаты за квартиру).
Гарантия возвращения занимаемых средств.
Форма обеспечения Денежные средства в:
  • полном размере;
  • частичном размере;
  • смешанная форма оплаты.
Определенная часть денег, не превышающая общую сумму, т. к. является частью от стоимости квартиры, установленной договором купли – продажи. Материальные ценности, соизмеримые со стоимостью квартиры и недвижимость.
Последствия выполнения договора Не возвращается (т. к. является оплатой за квартиру) Не возвращается (т. к. является оплатой за квартиру) Возвращается владельцу в полном объеме (т. к. денежные средства по договору выплачены)
Последствия невыполнения договора покупателем Покупатель получает назад полную сумму аванса. Покупатель теряет задаток в пользу продавца. Залогодатель лишается предмета залога в пользу залогодержателя.
Последствия невыполнения договора продавцом Продавец возвращает аванс покупателю. Продавец перечисляет покупателю двойную сумму задатка. Если денежные средства не были предоставлены в положенные сроки, то договор расторгается, и предмет залога возвращается владельцу.
Величина вносимых средств От некоторой части до полной стоимости. Не может превышать итоговую стоимость. Должен быть равноценен или дороже суммы, предоставляемой залогодержателем.

Некоторые нюансы использования задатка

Выделяются несколько групп соглашений, считающихся заключёнными с того момента, когда пройдут государственную регистрацию. К ним относятся и все сделки, которые заключаются с объектами недвижимости, предназначенными для жилья. Те договоры, объектом которых выступают земельные участки и нежилые помещения, являются заключёнными с того момента, когда были подписаны.

В итоге возникает ситуация, что внесение положения о задатке в соглашение, становящееся действительным с момента государственной регистрации, и выплата его суммы до регистрации не вызовут санкций, которые предусматриваются в случае с задатком. Правда, чаще всего при возникновении таких ситуаций суды всё же признают эту сумму в качестве аванса, и её возвращают владельцу, однако о двойном её размере в подобном случае нужно забыть. В чем разница залога и задатка при покупке недвижимости, теперь понятно.

Данное правило относится также к договорам аренды, которые заключаются более чем на один год, поскольку соглашения, имеющие меньший срок, государственной регистрации не подлежат. Обычно риелторы при работе с такими суммами оформляют отдельный документ, регламентирующий внесение задатка.

Составляется ли отдельное соглашение?


Важно не только знать, чем отличается задаток от залога при аренде или покупке недвижимости, но и как оформляется передача денег. Наиболее часто для предоставления задатка формируется отдельное соглашение. Именно оно гарантирует исполнение сделки.

Если по каким-либо причинам сделка срывается, что лицо, выдавшее задаток, получает не только обратно свои средства, но и компенсацию убытков. Поэтому покупатели часто негативно относятся к составлению этого соглашения.

Устное соглашение

Если соглашение о задатке заключается устно, то стороны не могут ссылаться на показания свидетелей, хотя имеют право на письменное предоставление доказательств. Если было составлено соглашение в получении аванса либо задатка, то это говорит о наличии договора. Если возникнут сомнения в предназначении выплаченных согласно договору сумм, они будут считаться авансом, а не задатком, то есть без функции обеспечения, а лишь как доля платежа, который должен был совершиться в будущем. Если были нарушены формы соглашения о задатке, последствия будут те же, если иное не доказано.

В чем разница залога и задатка, теперь известно.

Функции задатка

В чем разница залога и задатка? Прежде всего, в задачах каждой из денежных сумм. Задаток выполняет следующие функции:

  • платёжную – данный вид обеспечения характеризуется как платёжный и выступает как один из способов платежа;
  • обеспечительную – предотвращает возможность неисполнения другой стороной взятых на себя обязательств, включая также ненадлежащее их исполнение;
  • доказательственную – свидетельствует о том, что стороны на действительно заключили данную сделку, вследствие которой у них появились определённые обязательства, обеспечиваемые задатком.

Наличие этих функций даёт основания для определения задатка как самостоятельного вида обеспечения и позволяет отграничить его от других видов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование