Предоплата при покупке квартиры

Таблица основных отличий денежных гарантий от имущественных

Критерий Залог денег Залог недвижимости
Частота использования Редко Довольно часто
Ценность с точки зрения банка Низкая (поскольку одни денежные знаки просто меняют на другие. Кроме того, невозможно полностью грамотно оценить их стоимость) Высокая
Объект залога Различные денежные знаки (иностранная валюта, старинные монеты, имеющие вес на рынке антиквариата) Любые объекты недвижимости

Что это такое?

Залог – это гарантия или обязательство возврата средств. Применяется чаще всего при кредитовании, и представляет собой, например, объект недвижимости. Если должник не исполняет условия договора при покупке квартиры, то кредитор, если было подписано залоговое соглашение, имеет право продать заложенную недвижимость (к примеру), чтобы вернуть свои средства.

Аванс при покупке квартиры

Авансом называют денежную сумму, которую покупатель вносит в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости. Отсюда проистекают два следствия, отличающие аванс от задатка:

  • если сделка не состоялась, сумма аванса при покупке квартиры возвращается в полной мере, независимо от того, кто виновен в срыве;
  • ни продавец, ни покупатель не наказываются штрафными санкциями.

То есть, аванс выполняет только одну функцию – платежную. Однако о нем тоже должен быть составлен договор, чтобы ни у одной из сторон не возникло соблазна назвать внесение аванса при покупке квартиры задатком. Есть еще одна тонкость: денежные средства, внесенные по договору, подлежащему государственной регистрации, до момента его регистрации считаются авансом.

Важные пункты документа

К существенным условиям относятся:

  • предмет залога;
  • размер займа;
  • срок исполнения обязательств по договору;
  • условия реализации залогового имущества в случае неисполнения обязательств в досудебном судебном порядке.

Если хотя бы один из вышеприведенных пунктов отсутствует, то соглашение о залоге можно будет признать недействительным.

С 01.01.2020 года подробно описывать передаваемый в залог объект недвижимости не обязательно. До этого времени, если таковой пункт отсутствовал, то все соглашение могли признать недействительным.

Кроме того, внимательно посмотрите в договоре, не включил ли банк в оплату не только долговые обязательства, но и неустойки, пени и другие платежи, связанные с расходами на содержание залогового имущества.

Видео по теме

Отличие между авансом,залогом и задатком.

Виды обеспечения обязательств

Он может быть представлен в двух вариантах:

  1. В виде материальной ценности, стоимость которой, эквивалентна цене покупаемой недвижимости. Например, должник может дать другую свою квартиру или дом, чтобы получить средства у банка. Если же есть дорогая машина, то в некоторых случаях ее примут в качестве залога. Также залогом могут послужить драгоценные камни и ценные бумаги.
  2. В виде конкретной суммы, соизмеримой со стоимостью объекта. По факту же получится, что если дать деньги в качестве залога, то будет просто обмен денег на денег. Заемщик кредитору дает свои, тот отдает сумму займа.

Возврат в случае отмены контракта

По сути, при не совершении покупки даже дача залога невозможна. Если человек дает залог и не берет денег у кредитора, то его обязательство никто не примет. Ведь залог – материальное «обещание», что договор займа будет постоянно исполняться, а деньги – вовремя выплачиваться.

Документы, оформляющие задаток

С размером задатка определились.

-Теперь , какие бумаги необходимо составить?Как оформить задаток ?

-Расписку!

-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

-Обязательно.Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.И все!

В Соглашении  о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному  договору купли-продажи.

-Значит нужен  договор о намерениях совершить куплю-продажу?

-Обязательно!

Предварительный договор купли-продажи  не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.

Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:

-А какой из них самый главный?

-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости,  ценны вместе и не ценны по-одному!Я вижу, Вы сомневаетесь?Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

Уж поверьте моему  опыту.   Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.

Залог при покупке

Покупка квартиры или другой недвижимости требует крупных денежных вложений. Поэтому покупатели зачастую прибегают к заемным средствам, возврат которых иногда обеспечивается залогом. Его часто путают с задатком, но это – разные понятия.

Хотя и тот, и другой механизм выступают в качестве гарантий, но внесение залога при покупке квартиры гарантирует, что заемная сумма будет возвращена в будущем. Еще одно отличие состоит в том, что залог возвращают, а задаток – нет. К тому же, предметом залога не бывают денежные средства.

Человека, который предоставляет залог, называют залогодателем, а того, кто принимает такое имущества в качестве обеспечения платежей по долгу – залогодержателем.

По нормам Гражданского кодекса России, договор залога составляется в письменной форме и если того требует договор, обязательства которого он призван обеспечить, он заверяется нотариально. Одним из наиболее распространённых видов залога является недвижимость. Также залоговым имуществом бывают:

  • драгоценности;
  • ценные бумаги;
  • автомобили и др.

При этом стоит отметить, что отношения между покупателем и продавцом в этом случае будут регулироваться разными законами.

Если заложена не недвижимость, некоторые виды имущества могут передаваться во владение и пользование залогодержателю, который может использовать их для погашения долга покупателя. Тогда такой залог называется закладом.

Залог признают одним из самых надежных способов обеспечения займа. Тогда заемщик не может распорядиться своим имуществом без согласия кредитора. Преимуществами залога называют:

  • гарантию сохранности имущества, но которое обращают взыскание;
  • другие кредиторы претендуют на такое имущество только после погашения долга кредитодателю.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка

Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.

Ведь  задаток является обеспечительной мерой  выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом  обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

Например:

Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же  «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

То есть Продавец,  на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам  деньги в размере  50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается  в размере переданной по расписке сумме.

Даже возврат суммы в 100 000.0  Продавца не ударит по карману.

Хорошо если он Вас уведомит о  продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

И Вы остались с носом!

Вернее без квартиры.  А чемоданы и коробки уже собраны.

И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

А вот правильно оформленный  задаток в  размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.

Ключевые отличия всех трех понятий

Аванс Задаток Залог
Функция Платежная функция (является частью оплаты за квартиру).
  • Гарантия успешного заключения сделки.
  • Основание для заключения договора купли – продажи.
  • Платежная функция (является частью оплаты за квартиру).
Гарантия возвращения занимаемых средств.
Форма обеспечения Денежные средства в:
  • полном размере;
  • частичном размере;
  • смешанная форма оплаты.
Определенная часть денег, не превышающая общую сумму, т. к. является частью от стоимости квартиры, установленной договором купли – продажи. Материальные ценности, соизмеримые со стоимостью квартиры и недвижимость.
Последствия выполнения договора Не возвращается (т. к. является оплатой за квартиру) Не возвращается (т. к. является оплатой за квартиру) Возвращается владельцу в полном объеме (т. к. денежные средства по договору выплачены)
Последствия невыполнения договора покупателем Покупатель получает назад полную сумму аванса. Покупатель теряет задаток в пользу продавца. Залогодатель лишается предмета залога в пользу залогодержателя.
Последствия невыполнения договора продавцом Продавец возвращает аванс покупателю. Продавец перечисляет покупателю двойную сумму задатка. Если денежные средства не были предоставлены в положенные сроки, то договор расторгается, и предмет залога возвращается владельцу.
Величина вносимых средств От некоторой части до полной стоимости. Не может превышать итоговую стоимость. Должен быть равноценен или дороже суммы, предоставляемой залогодержателем.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?

Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.

В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.

Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.

Однако, необходимо помнить!

Для таких сделок нужно в обязательном порядке:

1. Разрешение опеки на продажу

2. Уведомление всех «дольщиков»  об условиях продажи доли.

Полезное видео

Почему нужно оформлять договор залога при покупке недвижимости?

Пошаговая инструкция: как правильно оформить сделку?

Вот каков алгоритм действий:

  1. Выбор банка с наиболее выгодными условиями кредитования или ипотеки.
  2. Подбор недвижимости на покупку, соответствующей критериям банка.
  3. Сбор документов.
  4. Обращение в банк с целью одобрения получения ипотеки и извещения их о том, что будет применяться залог.
  5. Обращение в оценочную аккредитованную компанию для анализа залогового жилья и приобретаемого имущества.
  6. Повторный поход в кредитное учреждение с документами для подписания ипотечного договора.
  7. Заключение страхового договора и ипотечного.

Сопутствующие затраты

Неправы те, кто думает, что затраты при покупке квартиры ограничиваются лишь суммой, о которой договорились покупатель и продавец — они будут большими. Еще нужно учесть:

  • услуги агентства недвижимости, которые обойдутся до 6 % от стоимости квартиры;
  • плата за срочность оформления документов (если такая необходимость существует);
  • услуги банка, если речь идет об ипотеке;
  • юридические и нотариальные услуги (такие наверняка понадобятся для проверки документов, заверения договоров и др.);
  • возможен налог на недвижимость;
  • может понадобиться инспекция жилья;
  • оценка недвижимости для банка;
  • страховка жилья при покупке через ипотеку;
  • затраты на переезд и др.

Условия использования по договору купли-продажи

Существует несколько важных условий:

  1. Стоимость залога обязательна должна быть равноценна покупаемой недвижимости.
  2. Необходима грамотно оформленная расписка.
  3. Ипотечный договор купли-продажи обязательно нужно зарегистрировать.
  4. Следует оформить «закладную», которая гарантирует выдачу денег.
  5. Обязательно необходимо заключение эксперта-оценщика.

Заключение

Как мы увидели, залог – это прекрасная возможность купить недвижимость в кредит на льготных условиях. Мы рассмотрели, что может выступать в качестве обязательства, и как совершить покупку.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование