Приобретение квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми. Как быть?

Содержание
  1. Что делать, если продавец не выписал ребёнка после сделки
  2. Что делать, если среди членов семьи продавца есть несовершеннолетний
  3. Законодательство о купле-продаже квартир с несовершеннолетними жильцами
  4. Как избежать рисков при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником
  5. Как узнать прописан человек или является владельцем жилья?
  6. Квартира с прописанным ребенком и материнский капитал
  7. Когда разрешение органов опеки не выдадут?
  8. Обращение в суд
  9. Особенности продажи квартиры с прописанными детьми
  10. Оформление передаточного акта
  11. Передача денег
  12. Подводные камни
  13. Пошаговая инструкция: как купить квартиру с прописанным несовершеннолетним
  14. Процедура покупки, если есть дети
  15. Процедура регистрации сделки
  16. Специфика проведения купли-продажи, если прописанным детям до 14 лет
  17. У собственников квартиры прописан несовершеннолетний ребёнок
  18. Юридическая трактовка
  19. Выводы

Что делать, если продавец не выписал ребёнка после сделки

Если после установленного договором периода мать с детьми остались прописанными на жилплощади нового хозяина, ему придётся убедить её выписаться, соблюдая условия договора. При отказе или игнорировании предъявленной претензии потребуется обратиться в суд.

Что делать, если среди членов семьи продавца есть несовершеннолетний

Выявить наличие жильца, не достигшего 18 лет и прописанного на приобретаемой жилплощади, можно следующим образом:

  • со слов продавца:
  • проверив запись в поквартирной книге;
  • получив выписку из поквартирной книги.

В этом документе указываются фамилия, имя, отчество и дата рождения зарегистрированных лиц. Остаётся только посчитать, сколько сейчас жильцам лет.

Если в квартире, представленной к купле-продаже, прописан несовершеннолетний, нужно задать собственнику следующие вопросы:

  • можно ли выписать детей до начала проведения сделки на другую жилплощадь;
  • если нельзя — по какой причине;
  • есть ли у матери или отца ребёнка принадлежащая им жилая недвижимость;
  • если нет — какая жилплощадь у бабушек и дедушек;
  • какие гарантии может дать продавец, что дети будут выписаны.

От полученных ответов зависит алгоритм проведения сделки и её целесообразность. Если вразумительных ответов собственник дать не может, от объекта лучше всего отказаться, пока не возникли проблемы с выпиской несовершеннолетних граждан.

Законодательство о купле-продаже квартир с несовершеннолетними жильцами

Жилищный и Гражданский кодексы предусматривают разработку мер для защиты жилищных и имущественных интересов ребёнка. С этой целью существует ряд норм, в их числе:

  • статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
  • статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
  • статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
  • статья 27 ГК РФ — эмансипация;
  • статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
  • статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
  • статьи 19–20 Закона об опеке.

Существенную роль играют нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ о регистрации неправоспособного жильца в квартире, приобретённой на средства с сертификата «Материнский капитал», что предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.

Как избежать рисков при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником

Отмена сделки из-за несоблюдения законодательства влечет материальные потери, напрасную трату времени продавца, покупателя и привлекаемых к процессу лиц. Чтобы избежать оспаривания договора, необходимо проанализировать основные этапы сделки и изучить правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Как узнать прописан человек или является владельцем жилья?

Данные об этом находятся в ЕГРН. Получить выписку можно в Росреестре. Но право на её получение имеет только сам владелец или прописанный, а также ряд государственных органов. Поэтому покупателю квартиры следует потребовать такую справку у продавца.

Есть варианты получения данных онлайн, через сайт Госуслуги. Но в этом случае они также доступны только собственнику и прописанному. Все неофициальные базы данных часто являются мошенническими сайтами, которые взамен за эту информацию пытаются получить паспортные данные человека, который её ищет.

Квартира с прописанным ребенком и материнский капитал

Если приобретаемая вами квартира прежде была куплена с использованием материнского капитала, в сертификате собственников должны быть зафиксированы выделенные доли всех несовершеннолетних детей, рожденные после 1 января 2007 года. При этом сама квартира могла быть куплена раньше этой даты в ипотеку, а средства государства использовались позже на погашение займа.

Чтобы исключить риски при покупке квартиры с прописанным ребенком соответствующего возраста, приобретенной в рамках этой программы, попросите продавца предъявить заполненный либо неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об использовании/остатке материнского капитала. Эту же информацию можно попытаться получить у ПФ через органы опеки.

Когда разрешение органов опеки не выдадут?

Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:

  • Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
  • Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
  • Один из родителей против заключения сделки.
  • Ребёнок не прописан в новой квартире.
  • Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
  • Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
  • Новое жильё в аварийном состоянии.
  • В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).

Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.

Обращение в суд

Перед подачей иска нужно попытаться уладить вопрос в досудебном порядке и получить разрешение органов опеки и попечительства на выписку ребёнка. Для этого новому собственнику жилья нужно обратиться с заявлением в данный орган с паспортом и пакетом документов:

  • заявлением на имя начальника территориального отделения опеки;
  • договором купли-продажи квартиры;
  • выпиской из поквартирной книги.

Обращение в суд происходит посредством составления искового заявления, где истцом будет покупатель квартиры. Ответчиком будет в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

  • продавец квартиры, из которой не выписали ребёнка;
  • мать с ребёнком, не выписавшаяся из квартиры;
  • муж и жена — родители прописанного несовершеннолетнего.

Исковое заявление составляется по форме, соответствующей нормам статьи 131 ГПК РФ, и подаётся мировому судье по месту расположения недвижимости. Его текст состоит из следующих частей:

  • «шапки»;
  • осведомительной части;
  • просительной части;
  • перечня приложений.

В завершение ставится дата и подпись истца с расшифровкой фамилии.

В «шапке» указывают адресацию мировому судье, ведущему дела на участке. Ниже даются сведения об истце и ответчике с указанием Ф. И. О. и адресов проживания.

Осведомительная часть содержит все данные, связанные с обстоятельствами прописки несовершеннолетнего в приобретённой квартире. Здесь обязательно указывают на позицию родителей, которые не выписали его, что является нарушением права собственности покупателя. В просительной части излагается просьба о признании иска и разрешении на выписку матери с несовершеннолетним.

Приложениями являются документы, поданные вместе с исковым заявлением согласно норме статьи 132 ГПК РФ. В этот пакет должны войти все бумаги, подтверждающие:

  • проведение купли-продажи и переход права на квартиру;
  • наличие прописки ответчика вместе с ребёнком на жилплощади истца;
  • незаконность такой прописки.

После того как будет рассмотрен иск и получено положительное решение в форме выписки, истец сможет выписать мать с ребёнком, незаконно зарегистрированных на его жилплощади. Если в удовлетворении иска будет отказано, можно обжаловать решение в областном или кассационном суде.

Покупая квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним, покупатель рискует тем, что недобросовестный продавец откажется выписываться с проданной жилплощади. Так как детей недопустимо выписывать «в никуда», покупателю придётся вступать в судебные споры с продавцом.

Особенности продажи квартиры с прописанными детьми

Заключение сделок с имуществом, совладельцами которого являются несовершеннолетние и недвижимостью, в которой они только прописаны, может существенно различаться.

Оформление передаточного акта

Акт приема-передачи — документ, подтверждающий, что продавец выполнил обязательства по передаче квартиры в надлежащем состоянии. Акт может быть подписан до оформления ДКП или после.

Передача денег

Сумма, эквивалентная стоимости квартиры, передается оговоренным в договоре способом. Присутствие в сделке несовершеннолетнего никак не увеличивает риск мошенничества. Стороны могут воспользоваться одним из самых надежных способов передачи средств:

Опасной считается передача денег наличкой.

Поскольку при сделке с несовершеннолетним договор подлежит обязательному нотариальному заверению, передачу денег можно осуществить через нотариуса.

Подводные камни

Чтобы выяснить, имеет ли ребенок права на имущество, необходимо узнать, как квартира досталась продавцу.

Пошаговая инструкция: как купить квартиру с прописанным несовершеннолетним

Если дети не выписаны из квартиры, меняются условия и алгоритм проведения сделки купли-продажи. В дело вступают новые существенные обстоятельства, которые нельзя оставлять без внимания.

Процедура покупки, если есть дети

Многие покупают недвижимость с использованием материнского капитала. В такой сделке в роли покупателей выступают родители и все дети. И квартира оказывается в долевой собственности всех членов семьи.   Договор подписывается в простой письменной форме и сдаётся на регистрацию в МФЦ. К стандартному пакету документов прикладывается сертификат на получении материнского капитала.

Деньги в счёт материнского капитала продавцу будут перечислены после перехода права, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев. До этого времени квартира находится у продавца в залоге в силу закона, который можно снять только получение продавцом всех денег.

Процедура регистрации сделки

После того как подписан договор, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре — в его информационный банк требуется внести сведения о переходе права собственности на квартиру.

Для проведения процедуры стороны обращаются в многофункциональный центр (МФЦ) с пакетом документации, в который входят:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы;
  • ДКП в 3 экземплярах;
  • согласие супруга (если жильё нажито совместно);
  • разрешение от органов опеки и попечительства (если несовершеннолетний — собственник);
  • доверенность, если документы подаёт поверенный.

Регистратор принимает пакет документации под расписку. Когда договор удостоверен нотариусом, регистрация бесплатна. При самостоятельном подписании договора пошлина составляет 2000 руб. Срок регистрации зависит от условий:

  • 3 рабочих дня — если участники сделки приходят вместе и подают нотариальный договор;
  • 10 дней — если они приходят вместе, но договор не удостоверялся у нотариуса;
  • месяц — когда покупатель и продавец подали документы каждый в своё время.

После регистрации выдаются удостоверенные экземпляры договоров для покупателя и продавца — по одному каждому. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой удостоверено перешедшее к нему право собственности на недвижимость.

Специфика проведения купли-продажи, если прописанным детям до 14 лет

До 14 лет дети могут распоряжаться только принадлежащими им, подаренными вещами, да и то в ограниченном формате — не имея законных прав даже на продажу личной вещи. Что касается более крупных имущественных сделок, например с недвижимостью, они не приобретают ещё никакой правоспособности. Соответственно, от них ничего не зависит, а закон достаточно строго относится к тому, чтобы ребёнка не выписали «в никуда».

Законными представителями детей до 14 лет являются родители, усыновители и опекуны. В этом возрасте дети должны проживать и быть прописанными только с матерью. А выписываться — только с её согласия. Прописка по месту жительства отца или опекуна допустима только в следующих случаях:

  • с согласия матери;
  • при её отсутствии;
  • после лишения её родительских прав.

У собственников квартиры прописан несовершеннолетний ребёнок

Когда в приобретаемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то его выписывают на жилплощадь, в которой прописан один из его родителей. И лучше это делать до выхода на сделку. Получать согласие органов опеки в этом случае не требуется. Выписывать ребёнка в никуда нельзя. В паспортном столе его выпишут только после предоставление лицевого счёта с нового места прописки одного из его родителей.

Юридическая трактовка

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, покупателю необходимо проследить, чтобы имущественные права малолетних детей продавца не были нарушены в результате продажи. Права несовершеннолетнего ребенка считаются нарушенными, если в результате сделки стоимость принадлежащего ему недвижимого имущества уменьшается и/или ухудшаются условия его проживания.

Выводы

Наиболее безопасный вариант покупки квартиры с несовершеннолетним – если ребенок входит в число собственников и получил разрешение на сделку от органов опеки, а вы как покупатель убедились, что их предписания выполнены.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все про ипотечное кредитование